Question 1

台灣人可以在日本買房嗎？有什麼限制？

Accepted Answer

可以。日本對外國人購買不動產幾乎沒有身分限制，不需要日本國籍、不需要居留權，也沒有像部分國家那樣的「外國人只能買特定區域」規定。土地與建物都是永久產權（所有権），可以自由持有、出租、轉售與繼承。實務上主要的門檻不是資格，而是貸款——沒有日本居留身分的外國人較難向日本本地銀行申貸，多數台灣買家是以現金購買，或透過台灣的銀行做海外資產抵押。

Question 2

在大阪買房投資，實際的投報率大概多少？

Accepted Answer

要分「表面利回り」與「實質淨投報」兩個數字看。大阪收益型物件的表面利回り常見落在 4%～8%，但那是還沒扣掉管理費、修繕、固定資產稅、火災保險與空房損失的數字。扣完之後的實質淨投報通常會少 1.5%～3 個百分點。民泊（短租）的表面數字會比長租高，但變動也大，受觀光淡旺季、匯率與法規影響。本站每一筆物件都會標示利回り，並提供試算器讓你自己輸入營運條件推估淨投報。

Question 3

什麼是「特區民泊」？跟一般民宿有什麼差別？

Accepted Answer

日本短租主要有三種法源：住宅宿泊事業法（俗稱新法民宿，全年上限 180 天）、旅館業法（飯店/簡易宿所，可全年營業）、以及國家戰略特別區域法下的「特區民泊」。大阪市是特區民泊的指定區域，取得認定後可以全年 365 天營運，不受 180 天上限限制，這對收益影響非常大——同樣的房子，能營業的天數差快一倍。特區民泊有最低住宿天數與房間面積、消防設備等要求，申請前要先確認建物條件符合。

Question 4

在日本買房要付哪些稅和費用？

Accepted Answer

取得時：不動產取得稅、登錄免許稅、印紙稅、司法書士報酬、仲介手續費（通常是成交價 3% + 6 萬日圓 + 消費稅）。持有期間：每年的固定資產稅與都市計畫稅（合計大約是評價額的 1.7% 左右）、管理費與修繕積立金（區分所有物件才有）。出租有收益的話還要申報所得稅。轉售時：讓渡所得稅，持有未滿 5 年的短期稅率明顯較高。整體來說，取得時的一次性費用抓成交價的 6%～8% 是比較安全的估算。

Question 5

2025 大阪世博結束後，大阪房市還有題材嗎？

Accepted Answer

世博本身是短期事件，真正的中長期題材是夢洲的 IR（綜合度假村）——這是日本第一座合法賭場度假村，預定 2030 年前後開幕，帶動的是常態性的觀光人流與就業人口，而不是一次性的展期人潮。此外大阪也有梅田北側（うめきた）二期開發、以及 2037 年預計通車的中央新幹線等長線建設。要提醒的是：題材會被提前反映在價格上，實際進場時仍要回到租金收益與物件本身條件判斷，不能只買題材。

Question 6

日本人口在減少，現在買日本房子會不會套牢？

Accepted Answer

這個顧慮是合理的，但要看區域。日本的人口減少高度集中在地方城市與鄉村，大都市圈（東京、大阪、名古屋、福岡）反而持續呈現人口淨流入，特別是單身與外國人住戶。所以「日本空屋率高」跟「大阪市中心租不掉」是兩件事。實務上的判斷原則是：買在有明確租賃需求的地段（車站徒步 10 分鐘內、有觀光或商業機能），避開只靠人口自然成長支撐的郊區。

Question 7

買了之後人在台灣，房子誰管？

Accepted Answer

一般是委託日本當地的管理公司。長租的話管理公司負責招租、收租、房客對應與修繕安排，管理費通常是月租金的 5%左右。民泊短租則是委託民泊代行業者，處理清潔、備品補充、多平台上架與房客即時對應，抽成比例較高（常見 15%～20%）。本站的物件如果是我們自營或已有配合團隊的，會在物件說明中註明，買方可以直接承接現有的營運團隊，不用自己從零找。

Question 8

從看房到過戶，整個流程大概多久？

Accepted Answer

現金購買的話，從決定物件到交屋通常 1～2 個月。流程大致是：看房（可線上）→ 提出購入申込書 → 簽訂賣買契約並支付訂金（通常 10%）→ 司法書士辦理所有権移轉登記 → 尾款決済與交屋。外國買家需要準備的文件包含護照、住址證明（宣誓供述書或印鑑證明的替代文件）等，這部分我們會協助。如果要辦貸款，時間會拉長到 2～3 個月。

大阪特區民宿全面叫停：2026年5月停發牌照！投資人應該撤出市場？｜政策細節、投資風險、營運替代方案全面解讀｜大阪房產投資｜谷町君商學院第89期