簽約前要確認三件事：免許番号在國土交通省的系統查不查得到、名簿上登載了什麼、做重要事項說明的人有沒有出示宅建士證。三件都有官方公開查法，看資格就好。
以下把三個動作拆開來寫，每一個都寫出要點進哪個網址、輸入什麼、看哪一欄，並附上官方頁面連結。查證日 2026-09-06。
動作一：把免許番号丟進國土交通省的檢索系統
國土交通省有一套公開的「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」，網址是 https://etsuran2.mlit.go.jp/TAKKEN/ ，任何人都可以直接開，不用註冊。
這套系統裡有一個「宅地建物取引業者検索」的分頁，可以用免許番号去查。你要做的事很單純：把對方名片、網站頁尾、或簡報上寫的那組免許番号原樣輸進去，看查不查得到、查到的公司名與所在地跟你正在談的是不是同一家。
免許番号長什麼樣：它是「○○知事（○）第○○○○○號」或「国土交通大臣（○）第○○○○○號」這種格式。括號裡那個數字是更新次數。依〈宅地建物取引業法〉第 3 條第 2 項「前項の免許の有効期間は、五年とする。」，同條第 3 項再規定有效期間屆滿後要繼續營業的人必須受免許更新——所以括號裡的數字越大，代表這家持續營業的時間越長。這是一個可以自己讀出來的資訊，不需要問對方。
動作二：去免許行政廳看名簿本體
檢索系統告訴你「有這家」，名簿告訴你「這家的申請書裡寫了什麼」。大阪府知事免許的業者，名簿在大阪府就看得到。
依大阪府〈宅地建物取引業者名簿等の閲覧の概要及び注意事項〉頁面，可以閲覽的是「免許を受けた宅地建物取引業者が提出した免許申請書や変更届出書」。同一頁還寫了幾件實務上會用到的事：
- 閲覽是免費的。 原文：「閲覧は無料です。」
- 受理時間：原文「土・日・祝・年末年始を除く午前9時30分から午後5時00分」。
- 當天要帶身分證件。 原文：「閲覧にあたっては、当日、本人確認書類（運転免許証など）の提示が必要です。」
- 地點：原文「大阪府咲洲庁舎内 宅建業等申請・閲覧会場」。
另外，大阪府已經開了線上這條路。依〈宅地建物取引業者名簿等のデジタル閲覧について〉頁面，原文：「令和7年5月29日から、大阪府知事免許のうち下記の宅地建物取引業者名簿等については、デジタル閲覧が可能となりました。」申請方式原文：「デジタル閲覧の申請は、国土交通省手続業務一貫処理システム（eMLIT)からオンライン申請ができます。」
⚠️ 這條線目前有適用範圍。同一頁載明對象是「申請日が令和7年4月1日以降に国土交通省手続業務一貫処理システム（eMLIT)により宅地建物取引業の免許申請（新規、更新、免許換え新規申請）を受け付けた業者で、審査後免許交付を決定した業者」——也就是說，比較舊的業者仍然要走現場閲覽那條路。
動作三：簽約現場，看做說明的那個人有沒有出示宅建士證
前兩個動作查的是公司，第三個動作查的是坐在你對面的那個人。
這一條直接寫在〈宅地建物取引業法〉裡。第 35 條（重要事項の説明等）第 1 項規定，宅地建物取引業者要在「その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面（第五号において図面を必要とするときは、図面）を交付して説明をさせなければならない。」同條第 4 項再寫明：「宅地建物取引士は、前三項の説明をするときは、説明の相手方に対し、宅地建物取引士証を提示しなければならない。」
第 22 條之 4 還有一條更直接的：「宅地建物取引士は、取引の関係者から請求があつたときは、宅地建物取引士証を提示しなければならない。」——你身為交易的關係人，本來就可以請對方出示。
⚠️ 讀比較舊的官方資料時要注意用語：現行條文用的是「宅地建物取引士／宅地建物取引士証」，較早期製作的官方說明文件用的是舊稱「宅地建物取引主任者／取引主任者証」，指的是同一個角色。
所以簽約當天你可以做的事情很具體：在重要事項說明開始的時候，等對方出示宅地建物取引士證；沒等到就直接請求。這是法條本身就寫的動作，你只是確認它有發生。這三個動作合起來，就是一份不用問任何人、自己就能跑完的驗證流程。
常見的 3 個誤區
① 以為看業者是哪一國人開的，就能判斷風險。
為什麼錯：國籍不是行政資格，行政資格是免許番号、名簿登載事項、取引士證這三樣，而且三樣都查得到。用查不到的東西去推論查得到的東西，方向是反的。
正確做法：看資格，不看血統。把上面三個動作跑完，你手上會有三筆可以自己核對的公開資料。
② 以為對方講得出免許番号，就等於查過了。
為什麼錯：講得出來跟查得到是兩件事。號碼要真的輸進國土交通省的系統，並且比對查到的公司名與所在地是不是你正在談的那一家，才算完成。
正確做法：把號碼原樣輸進 https://etsuran2.mlit.go.jp/TAKKEN/ ，當場查，當場比對。這件事在手機上就能做完。
③ 以為重要事項說明是簽完約之後補的程序。
為什麼錯：依〈宅地建物取引業法〉第 35 條第 1 項，重要事項說明的時點是在契約成立之前，並且要由宅地建物取引士交付書面並說明。順序一旦顛倒，你是在還沒看到書面說明的情況下就把約簽了。
正確做法：把「重要事項說明」排在簽約動作之前，並在說明開始時確認宅地建物取引士證有出示。
這篇查不到、所以不寫的部分
- 各家業者的實際服務品質。 免許與名簿證明的是行政資格，服務好不好是另一件事，公開資料庫查不到，本文不推論。
- 大阪府以外行政廳的名簿閲覽細節。 本文引用的受理時間、費用、地點是大阪府該頁的載明內容，其他都道府県各有各的頁面，請自行查閱該行政廳。
- 舊業者何時會納入數位閲覽。 大阪府該頁只寫了現行適用範圍，未載明後續時程，我們不補推測。
還有一件要說清楚的：我方是「和日大阪房產」（法人：株式会社和日 / Kazuhi Co., Ltd.），角色是這棟大阪物件的持有與受任出售方。 具體物件與過戶事宜，由已委任的日本持照仲介與日本法務室（行政書士）協助。 上面這三個動作是我方自己在讀日本官方頁面時整理出來的公開查法，公開出來讓後面的人少走一段路；輪到你的個案要簽約時，該找行政書士就找行政書士、該找司法書士就找司法書士。
本文是制度整理，不寫價格、不做收益試算，也不構成法律、稅務或投資建議。文中的制度、日期與原文全部附上官方網站網址，你可以自己點進去核對。文中資料為 2026 年 9 月 6 日查證當下的公開資訊，實際適用以主管機關當下的公告為準。國外不動產投資具有風險性，請詳閱行銷文件並審慎考量後再行交易。
簽約前的四個卡點，我們整理成一張表
查業者只是其中一個卡點。台灣買家在大阪出價前最常卡住的四項，我們整理成一份自查表，可以直接下載：2026 大阪置產四卡點自查表 PDF。
想知道我方是誰、怎麼運作的，可以看關於我們。想直接問的話，加官方 LINE `@267fmlaq`，回我「領取四卡點自查表」。
資料出處（官方網站，可自行查證；查證日 2026-09-06）
建設業者・宅建業者等企業情報検索システム（宅地建物取引業者検索、免許番号で検索可）｜國土交通省 https://etsuran2.mlit.go.jp/TAKKEN/
宅地建物取引業者名簿等の閲覧の概要及び注意事項（閲覧は無料／午前9時30分から午後5時00分／本人確認書類の提示が必要／大阪府咲洲庁舎内）｜大阪府 https://www.pref.osaka.lg.jp/o130200/kenshin/takkengyou-etsuran/takken-etsuran-gaiyo.html
宅地建物取引業者名簿等のデジタル閲覧について（令和7年5月29日開始、eMLIT からオンライン申請、適用対象の範囲）｜大阪府 https://www.pref.osaka.lg.jp/o130200/kenshin/takkengyou-etsuran/takken_etsuran_digital.html
宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）——第 3 条第 2 項「前項の免許の有効期間は、五年とする。」／第 3 項（更新）；第 22 条の 4「宅地建物取引士は、取引の関係者から請求があつたときは、宅地建物取引士証を提示しなければならない。」；第 35 条第 1 項「契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして…書面…を交付して説明をさせなければならない。」／第 4 項「宅地建物取引士は、前三項の説明をするときは、説明の相手方に対し、宅地建物取引士証を提示しなければならない。」｜e-Gov 法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000176
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