Loan Guide
台灣人在日本買房,可以貸款嗎？
先講最重要的一句話:「能不能買」和「能不能貸」是兩件事。外國人買日本不動產沒有國籍限制,可以取得完整所有權;但要不要借你錢,是銀行另外一套審核。 這篇把三條實際走得通的路徑、門檻、文件與流程一次講清楚,最後附上試算器,讓你直接算出每月要繳多少。
三條路徑:你屬於哪一種?
路徑 A
日本本地銀行的住宅貸款
適合已在日本工作、有在留資格與納稅紀錄的人。條件最好、利率最低,但對「人在台灣、沒有日本身分」的買家門檻最高,多數銀行會要求永住權或長期在留、一定年收與任職年資。
路徑 B
在台灣端的資金安排
部分台灣買家選擇不在日本申貸,改以自有資金、或在台灣以既有資產進行融資後匯往日本結清。優點是流程單純、不受日本審核限制;缺點是資金成本與匯率風險要自己承擔。相關方案請洽你往來的金融機構。
路徑 C
以日本法人名義申請投資貸款
收益型物件常見的做法:設立日本法人後以公司名義持有並申貸。審核重點會從「個人條件」轉向「物件收益能力與經營計畫」。設立與稅務涉及專業程序,務必由行政書士與稅理士協助。
銀行到底在看什麼?
| 在留資格 | 有無永住權或長期在留,是日本本地銀行最看重的一項 |
| 自備款成數 | 市場常見:有永住權約兩成起;無永住權多為三到五成 |
| 年收入與任職年資 | 有年收下限與現職年資要求,自營者通常看數年報稅資料 |
| 年齡與可貸年限 | 須在一定年齡前還清,年紀越長可貸年限越短、月付越高 |
| 物件本身 | 屋齡、耐震基準、用途地域、收益物件的營運實績都會影響核貸 |
| 團體信用生命保險 | 日本房貸普遍要求投保,健康狀況可能影響投保與核貸 |
※ 以上為市場上常見的一般性條件整理,各金融機構標準不同且可能隨時調整,實際以各行最新公告與個案審核為準。
先算一次:每月要繳多少?租金夠不夠付?
多數貸款指南只講條件,不告訴你數字長什麼樣。拉一拉下面的滑桿,月付金與租金覆蓋率立刻出現。
日本房貸月付試算器
拉一拉就知道每月要繳多少、租金夠不夠付——這是多數貸款指南沒告訴你的那個數字
市場常見:持永住權約 20% 起;無永住權多要求 30~50%(依各行審核)
利率依銀行、身分與物件而異,請以各金融機構最新公告為準
每月應繳(本息平均攤還)
129,826 日圓
約 TWD 27,264 元/月
貸款金額
24,500,000
利息總額
6,658,290
租金覆蓋率
193%
租金覆蓋充裕
每月現金流:+120,174 日圓
本試算僅為概算工具,未計入稅費、管理費、修繕、空置與匯率變動,不構成貸款承諾或投資建議。實際可貸條件由各金融機構個案審核決定。
※ 台幣金額以固定匯率換算（1 萬日圓 ≈ 2,100 台幣），非即時匯率、亦非本公司報價，實際以交易當日匯率為準。
算出來的數字合理嗎?把你的身分與自備款狀況告訴我們,幫你判斷走哪一條路徑最實際。
💬 用 LINE 問這個數字流程走一遍:從看房到撥款
- 1
第 1 步:確認身分與資金結構
先釐清你有沒有日本在留資格、自備款能到幾成、用途是自住還是收益。這一步決定你走哪條路徑,越早釐清越省時間。
- 2
第 2 步:選定物件並取得資料
銀行審的不只是人,還有物件。登記簿謄本、建物圖面、耐震基準、用途地域、收益型物件的營運實績,都是審核材料。
- 3
第 3 步:向金融機構事前諮詢(事前審査)
正式送件前的預審,可先確認大致可貸額度與條件。這一步不必等到簽約,越早問越能反推你的預算上限。
- 4
第 4 步:簽訂買賣契約(附貸款特約)
日本實務上可在契約中約定「貸款未核准則解約」的特約,保護買方。是否適用、怎麼寫,請由宅地建物取引士與專業人士確認。
- 5
第 5 步:正式申貸與審查
備齊護照、在留卡(如有)、所得與納稅證明、資產證明等文件送審。審查期依銀行與案件而異。
- 6
第 6 步:結清與登記(決済)
由司法書士到場確認產權與文件,同日撥款、同日辦理所有權移轉登記。對海外買家來說,這是「付錢」與「拿到產權」同時發生的關鍵防線。
要準備哪些文件?
- ・護照
- ・在留卡(具日本在留身分者)
- ・所得證明・扣繳憑單或報稅資料
- ・銀行帳戶往來明細
- ・住民票・印鑑證明(在日者)
- ・既有負債與資產證明
- ・物件相關資料(謄本・圖面)
- ・收益型物件的營運實績或經營計畫
常見問題
台灣人沒有日本居留身分,可以申請日本房貸嗎?+
「買房」與「貸款」是兩件事。外國人買日本不動產沒有國籍或居留限制,可以取得完整所有權;但向日本銀行申請房貸時,多數銀行會要求申請人具備日本在留資格(甚至永住權)、在日本有穩定收入與納稅紀錄。人在台灣、沒有日本在留身分的買家,走日本本地銀行的一般房貸多半不容易通過,實務上較常見的是提高自備款、走在台灣的外幣貸款,或以日本法人名義申請投資型貸款。實際可行性須由金融機構個案審核。
頭期款大概要準備多少?+
市場上常見的區間是:持有日本永住權者約兩成起;不具永住權的外國申請人,多數銀行會要求三到五成,部分投資型貸款要求更高。這是市場常見範圍而非保證,實際成數由各金融機構依申請人條件與物件狀況核定。
年收入需要多少才過得了?+
日本銀行審核住宅貸款時普遍會看年收入下限、任職年資與負債比。市場上常被提及的門檻約在年收數百萬日圓以上,並要求現職滿一定年資。不同銀行標準差異很大,以各行公告與個案審核為準。
不會日文可以申請嗎?+
部分日本銀行的房貸申請文件與對保程序以日文進行,並要求申請人具備一定日語溝通能力;也有部分銀行或外資分行提供英語或中文協助。我方可協助轉介熟悉外國人案件的專業人士,但語言與文件仍需申請人本人配合。
貸款年限有沒有年齡限制?+
日本房貸普遍要求在一定年齡前還清(市場上常見設定在七十多歲至八十歲之間),因此年紀越長、可貸年限通常越短,月付金也會跟著提高。
買民泊或收益型物件,可以用一般房貸嗎?+
不一定。自住用的住宅貸款與收益型物件的「不動產投資貸款」是不同產品,審核重點也不同——投資貸款會更看物件本身的收益能力與經營計畫。若物件用於民泊營運,務必在申請前向金融機構說明真實用途,不要以自住名義申貸後轉作營運,那會有違約風險。
和日可以幫我辦貸款嗎?+
我們不是金融機構,不承辦也不保證任何貸款核准。我們能做的是:協助你把物件資料與經營計畫整理成銀行看得懂的形式、轉介熟悉外國人案件的日本專業人士(司法書士、稅理士、貸款窗口),並在流程上陪你走完。核貸與否、條件如何,一律由金融機構決定。
你的情況適合哪一條路?我們陪你把它問清楚
每個人的身分、資金與物件都不一樣,一篇文章給不了你專屬答案。 把你的狀況(有沒有日本身分、自備款大約幾成、物件想自住還是收益)告訴我們, 我們用同一套語言幫你把資料整理成銀行看得懂的形式,並轉介熟悉外國人案件的日本專業人士。
💬 LINE 一對一諮詢我們不是金融機構,不承辦貸款、不保證核准與條件。
※ 本頁為一般性資訊整理,不構成法律、稅務、投資或貸款建議,亦非任何金融機構之要約或承諾。 所述門檻與條件為市場上常見範圍,各金融機構標準不同且可能隨時調整,實際條件以各機構最新公告與個案審核結果為準。
※ 國外不動產投資具有風險性(含匯率、法規與市場變動),請投資人詳閱相關文件並審慎評估後再行交易。
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