台灣買家常聽到一種組合說法：在大阪買一棟老屋，改成民泊，開一間日本公司來經營，順便拿到日本的經營管理簽證。這個組合過去確實有人走通過。但從 2025 年 10 月到 2026 年 5 月之間，這條路的兩端各被鎖了一次——簽證端的門檻大幅提高，大阪的特區民泊執照則停止受理新申請。這篇文章把兩件事的官方依據放在一起看，說明它們為什麼不是兩則各自獨立的新聞。
先講清楚這篇文章的性質。本文是制度整理，不是入管、法律或投資建議。在日本，受報酬代他人製作並提出入管申請文件，屬於行政書士、弁護士等專業人士的業務範圍，我們不做這一塊，也不代辦公司設立或簽證申請。文中的制度與日期為 2026 年 8 月查證當下的公開資料，實際適用一律以主管機關當下的公告，以及你自己委任的行政書士、司法書士的判斷為準。
另外，本文不寫任何物件、不寫價格、不做收益試算。你會看到的全部是「規定改了什麼、依據在哪裡、對誰有影響」。
日本經營管理簽證 2025 新制：資本金 3,000 萬與四道門檻
依出入国在留管理庁公布的「経営・管理」在留資格基準省令改正內容，新制自令和 7 年（2025 年）10 月 16 日施行。改的不只是金額，而是整組資格條件——過去只要備妥資本金與事業計畫就能起步的型態，被換成一組同時檢查資金、人力、經歷與語言的門檻。
資本金：從 500 萬日圓提高到 3,000 萬日圓
法人的情形，看的是払込済資本的額或出資總額；個人事業主的情形，看的是為經營事業而投下的總額，依公布內容包含事業所的確保、雇用職員一年份的薪資、設備投資經費等。這是六倍的跳升，也是媒體報導最常提到的那個數字。
常勤職員：至少雇用 1 人，而且身分有限制
新制要求雇用 1 名以上的常勤職員，且對象限於日本人、特別永住者，以及入管法別表第二的在留資格持有者（「永住者」「日本人の配偶者等」「定住者」等）。常勤與否的判斷基準，依公布內容為年間 217 日以上、週 30 小時以上的勤務等。
這一條的實質意義往往比金額更大：它排除了「一個人加上家人就開得起來」的經營型態，等於要求事業本身要有雇得起人的規模。
經營管理經驗 3 年以上，或碩士以上學位
申請人須具備經營管理或申請業務所需的博士、碩士或專門職學位，或具有 3 年以上事業經營或管理的經驗，兩者擇一。這一項擋掉的是「沒做過但想試試看」的申請型態。
日語能力：申請人或常勤職員其中一人須達 B2 相當
依公布內容，須具備「日本語教育の参照枠」B2 相當以上的日語能力，證明方式包括 JLPT N2 以上合格、BJT 商務日語能力測驗 400 分以上、日本的大學畢業、日本的高等學校畢業，或 20 年以上的中長期在留等。
要注意這個要件可由申請人本人或常勤職員其中一方滿足，不是一定要申請人自己會日語。
事業計畫書：必須經具備經營專門知識者確認
新制要求事業計畫書須經具備經營專門知識者確認其「具體性、合理性，以及是否可實現」，對象包括中小企業診断士、公認会計士、税理士。這一條是本文第四段的關鍵，先記著。
大阪特區民泊 2026 年 5 月 29 日停收新申請
依大阪市官網公告〈大阪市国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業の新規受付終了について〉：「令和8年5月29日（金曜日）をもって、特区民泊の新規受付を終了します」。
同一份公告載明兩件同樣重要的事：
- 令和 8 年 5 月 29 日以前已取得認定的特區民泊設施，可照常繼續營業（「従来どおり営業可能です」）
- 已認定設施關於居室追加或床面積增加的變更認定申請，同樣在該日終止受理
這個日期請直接以官方原文為準：令和 8 年即西元 2026 年，5 月 29 日是星期五。大阪市有兩個頁面各自載明同一個日期——上面那份受理終止公告，以及健康局生活衛生部的〈「民泊」などの宿泊施設について〉；後者的頁面更新日期是 2026 年 7 月 13 日，也就是該日之後，因此用的是完成式：「特区民泊の新規申請及び居室追加等の変更申請の受付は、令和8年5月29日（金曜日）に終了しました」。
若你在其他地方看到不一樣的月份，把上面任何一句日文原文整句複製起來搜尋，就能自己對到大阪市的原始頁面。這件事只有一個正確日期，而且查得到。
依 TravelVoice 2025 年 11 月 28 日的報導，大阪市在 2025 年 9 月決定此一方針，並於同年 11 月 28 日取得內閣總理大臣的認定而正式定案；背景是垃圾與噪音等糾紛近年急增。
這件事為什麼不只是大阪一個城市的地方新聞：依日本経済新聞 2025 年 11 月 28 日的報導，大阪市「全国の特区民泊施設の9割以上を占める」——全國特區民泊有九成以上集中在大阪市。同一篇報導並提到，大阪市已就市內約 7,000 間設施全面展開營業實態調查（此為該報導當時的口徑，非認定件數的官方統計）。換句話說，停收的雖然是一個市的受理窗口，影響到的卻是這個制度的絕大部分。
停的是新申請的受理，不是既有設施的營業——這兩句話要一起讀完，才不會誤判。關於大阪特區民泊制度本身、以及三種合法短租途徑的差異，我們另外寫過一篇：大阪特區民泊停收之後，還能不能做民泊？。本文不重複那些內容，只談它與簽證的交互作用。
為什麼經營管理簽證與民泊執照這兩件事必須一起讀
分開看，這是兩則不相干的新聞：一則是入管的在留資格基準，一則是大阪市的特區制度。放在一起看，它們落在同一條路徑的前後兩段。
「買房 → 設立公司 → 取得住宿業許可 → 申請經營管理簽證」這條路，過去的難點主要在資金與流程；現在變成兩端各有一道獨立的關卡：
- 簽證端：資本金 3,000 萬日圓、1 名常勤職員、經驗或學歷、日語 B2、事業計畫書須經專家確認
- 執照端：在大阪，特區民泊這個類別已經無法透過新申請取得
而且這兩道關卡不是各自獨立的。經營管理簽證審查的是一個「事業」能不能成立與持續，不是單純看帳戶裡有多少錢——這正是新制要求事業計畫書經專家確認可實現性的原因。當事業所依賴的核心許可在該地已經取得不到，計畫的可實現性就會被直接影響。
事業計畫書要經專家確認：在大阪寫「取得特區民泊認定」站不站得住
這一段是我們對兩項官方事實的解讀，不是主管機關的見解，也不是任何個案的結論，請這樣讀。
兩項已查證的事實是：
- 新制要求事業計畫書須經中小企業診断士、公認会計士或税理士確認其具體性、合理性與可實現性（出入国在留管理庁）
- 大阪市自令和 8 年 5 月 29 日起停止受理特區民泊的新申請（大阪市）
把兩者放在一起：一份在大阪、以「將來取得特區民泊認定」為前提的事業計畫，在該日之後就是以一個已經關閉的程序作為前提。可實現性要怎麼被確認，是提出計畫的人必須面對的問題。
這不代表在大阪做住宿業就不能拿簽證。依大阪市健康局生活衛生部〈「民泊」などの宿泊施設について〉，在大阪市內要做「宿泊料を受けて人を宿泊させる営業」有三條途徑：旅館業法の許可、國家戰略特別區域法的特區民泊認定、住宅宿泊事業法の届出。同一頁把終止受理的對象寫得很明確——「特区民泊の新規申請及び居室追加等の変更申請の受付」——旅館業法與住宅宿泊事業法都不在這句話裡面。換句話說，這次關掉的是三條路裡的一條，不是全部。
但它代表一件事：執照要走哪一條，必須在寫事業計畫書之前就決定，不能留到之後再說。 順序反過來的風險，是簽證與許可其中一邊過了、另一邊沒過，而兩者的時間與成本都已經付出去了。
個案能不能成立，由入管依個別事實判斷，不是一篇文章能回答的。要走這條路，請在動手之前先找日本的行政書士確認。
已持有經營管理簽證的人：經過措施到 2028 年 10 月 16 日
依公布內容，新制對既有持有者設有經過措施，期間到令和 10 年（2028 年）10 月 16 日為止。期間內即使尚未符合改正後的基準，若經營狀況良好、已適切履行法人稅等納稅義務，且在下次更新時有符合改正後許可基準的見込（可望符合），仍有獲准的可能。
要注意的是「可望符合」這幾個字——經過措施是緩衝期，不是豁免。期限過後仍以新基準為準。已經在日本經營住宿業並持有這張在留資格的人，實際上是拿到了一段有限的準備時間，不是一張免試通行證。
不打算拿簽證的台灣買家：持有與出租不需要日本居留資格
上面全部是在講「自己到日本經營」的情況。如果你的計畫只是持有物件並出租收益，不打算自己在日本經營住宿業，那麼以上的簽證門檻都不適用於你。
日本的稅制本身就設有針對非居住者持有並出租日本不動產的規定：依國稅庁 No.2880，向非居住者支付日本國內不動產的賃借料時，支付方必須源泉徵收 20.42% 的所得稅及復興特別所得稅。這條規定的存在，本身就以「非居住者可以持有並出租」為前提。
但「持有」與「自己經營」是兩件不同的事。委託當地業者營運，與自己成立公司、雇人、取得許可、親自到日本經營，在制度上、稅務上、責任歸屬上都不一樣，不要把兩者混為一談。關於資金與貸款的部分，我們另外整理了一頁：台灣人在日本買房的貸款條件與資金安排。
如果你的計畫是單純持有並出租，可以參考我們平台上大阪的物件範例，例如大阪市大正區的自營旗艦物件（附完整民泊執照與經營現況說明），或大阪市東成區的物件——本文如前述不列價格與收益數字，實際物件資訊以物件頁為準。
查不到的部分：認定件數、審查通過率、個案會不會過
這篇文章刻意留下幾個空白：
- 大阪市內特區民泊的官方認定件數。網路上流傳幾個不同的數字（八千多件的說法就有兩種版本），我們無法從大阪市或內閣府的統計頁面查到可引用的原始出處，所以不寫。本文只採用日本経済新聞報導中「約 7,000 間設施」這個有出處、有時點、且已標明是調查對象口徑的說法。看到有人引用某個件數時，請他附上出處頁面。
- 經營管理簽證的審查通過率與平均審查時間。沒有可信的公開統計，任何「通過率幾成」的說法我們都無法查證。
- 個案能不能過。入管依個別事實判斷，沒有任何人能事先保證結果。誰跟你保證一定過，請他把保證寫進契約。
我們是在大阪實際做住宿營運的團隊，不是行政書士事務所，也不辦簽證。上面這些是我們自己在讀公告時逐條查證的整理，公開出來讓後面的人少走一段路；輪到你的個案時，該找行政書士就找行政書士。
本文為一般性制度資訊整理，不構成法律、入管或投資建議，亦不代表任何個案的審查結果。實際適用請諮詢日本的行政書士、司法書士、稅理士等專業人士。國外不動產投資，具有風險性，請投資人詳閱行銷文件並審慎考量後再行交易。
資料出處（日本官方與新聞來源，可自行查證）
「経営・管理」在留資格 基準省令改正（令和 7 年 10 月 16 日施行）｜出入国在留管理庁 https://www.moj.go.jp/isa/applications/resources/10_00237.html
大阪市国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業の新規受付終了について｜大阪市 https://www.city.osaka.lg.jp/keizaisenryaku/page/0000664114.html
「民泊」などの宿泊施設について（旅館業法・特區民泊・住宅宿泊事業法三條途徑，並載明終止受理的對象僅為特區民泊）｜大阪市健康局生活衛生部 https://www.city.osaka.lg.jp/kenko/page/0000382418.html
大阪市、特区民泊の新規受付終了を正式決定（2025 年 11 月 28 日）｜TravelVoice https://www.travelvoice.jp/20251128-158834
大阪市の特区民泊、新規停止を首相が認定｜日本経済新聞 https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUF284Y30Y5A121C2000000/
非居住者に支払う不動産の賃借料（源泉徵收 20.42%）｜日本國稅庁 No.2880 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/gensen/2880.htm
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