大阪市的特區民泊新申請，已經在 2026 年 5 月 29 日停止受理。這件事在繁體中文圈被寫成好幾個版本：有人講成「大阪禁止民泊」，有人把日期寫成 2026 年 6 月，也有人直接跳到「所以現在有執照的房子會變值錢」。這篇文章只做一件事——把大阪市官網上的原文攤開來逐句對照，說明它到底關掉了什麼、沒關掉什麼，以及在那之後想在大阪做住宿業還剩下哪些路。
大阪特區民泊 2026 年 5 月 29 日停止受理新申請：官方公告原文怎麼寫
依大阪市經濟戰略局的公告〈大阪市国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業の新規受付終了について〉，原文是這一句：「令和8年5月29日（金曜日）をもって、特区民泊の新規受付を終了します。」
令和 8 年就是西元 2026 年，5 月 29 日是星期五。這件事只有一個正確日期，而且查得到——如果你在別的地方看到 2026 年 6 月或其他月份，把上面那句日文整句複製起來搜尋，就能自己對到大阪市的原始頁面。
同一份公告裡還有三件同樣重要、但中文報導幾乎不會提到的事：
- 變更認定申請也一起停了。 已認定設施要增加居室或增加床面積的變更認定申請，同樣在令和 8 年 5 月 29 日終止受理。也就是說，既有設施不只不能新增，連「把現有的做大」都不行。
- 周邊手續同日一起收。 特區民泊相關的消防法令適合通知書交付申請、廢棄物處理相關報告的新規届出，也在同一天終止受理。
- 卡在審查中的案件有明文處理方式。 公告載明：在 5 月 29 日以前提出申請、而該日之前尚未做成處分的案件，之後若獲得認定，視為在 5 月 29 日以前已受認定者。
這個決定的時間軸也寫在同一頁：大阪市在令和 7 年（2025 年）9 月 30 日的「民泊をはじめとする宿泊対策プロジェクトチーム会議」決定方針，令和 7 年 11 月 17 日在國家戰略特別區域會議提出區域計畫變更案，並於令和 7 年 11 月 28 日取得內閣總理大臣的認定而正式定案。
依 TravelVoice 2025 年 11 月 28 日的報導，背景是垃圾與噪音等糾紛近年急增。這一點在大阪市自己的頁面上也看得到旁證：大阪市在令和 8 年 3 月 25 日修訂了特區民泊的指引，理由明寫是「特区民泊施設の増加に伴い、施設の周辺住民からの苦情が多発している」。
停的是新申請的受理，不是既有特區民泊設施的營業
這是全篇最容易誤讀、也最要緊的一句。同一份公告寫得很直接：「令和8年5月29日（金曜日）以前に認定を受けている特区民泊施設については、従来どおり営業可能です。」
停的是入口，不是存量。 在停收日之前已經取得認定的設施，可以照常繼續營業。
大阪市健康局生活衛生部的〈「民泊」などの宿泊施設について〉頁面可以當作交叉驗證：該頁最後更新於 2026 年 7 月 13 日，也就是停收日之後，所以用的是完成式——「特区民泊の新規申請及び居室追加等の変更申請の受付は、令和8年5月29日（金曜日）に終了しました」。兩個不同局處的頁面、兩個不同時點，寫的是同一個日期、同一個範圍。
所以正確的說法是：大阪停止受理的，是三條合法途徑裡的一條，而且範圍限於這條途徑的新申請；既有設施的營業照舊。
三個最容易讀錯的地方
① 停止受理的範圍，限於三條合法途徑裡的一條。
為什麼：被停的只是三條合法途徑（旅館業法許可、特區民泊認定、住宅宿泊事業法届出）裡的一條，而且被停的只是這條途徑的「新申請受理」，不是既有設施的營業——大阪市公告原文寫得很直接：「令和8年5月29日以前に認定を受けている特区民泊施設については、従来どおり営業可能です。」
正確做法：先分清楚「新申請」與「既有認定」是兩件事，再判斷一則新聞或一個說法講的是哪一件。
② 文件的名義人是經營者，買下建物要另外處理承接。
為什麼：許可、認定、届出這三種都是對「經營者」做的行政行為，文件上有名義人，買下建物不等於自動承接那份文件；停收之後這一題比以前更重要，因為特區民泊這個類別已經沒有「重新申請」這個選項。
正確做法：出價之前先請日本的行政書士確認既有認定在經營主體變更時的實務處理，這一步要排在簽約之前。
③ 名單上的「8,887 筆」是設施筆數，且時點固定在令和 8 年 5 月 31 日。
為什麼：這是設施「筆數」，一筆等於名單上的一間設施，不等於建物棟數、不等於認定件數，也不代表這些設施現在全部都還在營業；時點固定在令和 8 年 5 月 31 日。
正確做法：引用這個數字時，連時點與口徑一起講，不要拿來直接推論「現在還在營業的間數」。
大阪合法短租的三條途徑：旅館業法許可、特區民泊認定、住宅宿泊事業法届出
要判斷停收的影響範圍，得先知道大阪原本有幾條路。大阪市健康局的原文列得很清楚：在大阪市內要做「宿泊料を受けて人を宿泊させる営業」，必須採取以下其中一種——依旅館業法取得許可、依國家戰略特別區域法取得外國人滯在設施經營事業（特區民泊）的認定，或依住宅宿泊事業法提出届出。
請注意這三個動詞在日文行政用語裡不是同義詞，法律效果也不一樣：
- 許可（旅館業法）：主管機關事前審查後准予營業
- 認定（特區民泊）：主管機關認定其符合國家戰略特別區域法施行令所定要件
- 届出（住宅宿泊事業法）：向主管機關申報，性質與前兩者不同
中文常把三者一律翻成「執照」或「牌照」，看文章時不會出錯，但看合約與文件時會。別人拿一份文件給你看，先看它是哪一種。
而 2026 年 5 月 29 日停收的，只有中間那一條。旅館業法與住宅宿泊事業法都不在那句公告的範圍裡——這一點不是我們的推論，是大阪市健康局頁面自己把終止受理的對象寫成「特区民泊の新規申請及び居室追加等の変更申請の受付」，範圍就是這麼寬。
三種執照差在哪：住宅宿泊事業法的年 180 日上限與特區民泊的居室要件
三條途徑的差別直接決定一間房子能做什麼生意，以下每一項都來自法令與主管機關頁面。
住宅宿泊事業法：年間提供日數上限 180 日
依觀光廳「民泊制度ポータルサイト」對住宅宿泊事業法的制度概要，「年間提供日数の上限は180日」，並設有由地方以條例反映地區實情的機制——換句話說，180 日是上限，地方條例還可以再限制得更緊，不會更寬鬆。
特區民泊：沒有那條 180 日上限，但有它自己的一組要件
180 日上限寫在住宅宿泊事業法裡。特區民泊不是依該法運作的，它是依國家戰略特別區域法認定、活用旅館業法特例的制度（大阪市原文：「旅館業法の特例を活用します」），所以那條 180 日上限不適用於它。這是特區民泊過去在營運模型上最被看重的一點。
但它換來的是另一組要件。依國家戰略特別區域法施行令第 13 條，特區民泊的認定要件包括：
- 有最短使用期間的下限。 施行令規定，使用設施的期間必須達到「三日至十日範圍內、由當地條例所定的期間」以上。也就是說特區民泊本來就不是做一晚住宿的制度，實際天數以大阪市的條例為準（條例 PDF 掛在大阪市特區民泊頁面上，可自行下載）。
- 一居室樓地板面積 25 平方公尺以上（經主管機關認定不影響外國旅客舒適滯在者除外）。
- 居室的硬體要件：出入口與窗戶可上鎖、與其他居室及走廊之間為牆體區隔、具備適當換氣採光照明防潮排水與冷暖房設備、具備廚房浴室廁所與洗面設備、具備寢具桌椅收納烹調與清掃器具。
- 滯在者名簿：依厚生勞動省令備置，記載滯在者姓名、住所、聯絡方式等。
- 事前對周邊住民說明：申請特定認定前，須對設施周邊地域住民就該設施將供特區民泊使用一事為適當說明。
- 苦情與詢問須適切迅速處理。
最後這兩項值得台灣買家多看一眼：近隣對應在特區民泊裡是法定要件，不是「做人情」。 2026 年 3 月大阪市修訂指引、追加為防止苦情發生應遵守的營運管理體制，走的也是同一個方向。
旅館業法：許可制，種別分得更細
旅館業法下的營業種別不只一種。從大阪市公開的旅館業設施一覽可以直接看到現行三種：旅館・ホテル営業、簡易宿所営業、下宿営業。中文常講的「簡易宿所」只是其中一種。
官方施設一覽：大阪市三種執照各有多少間，你可以自己下載核對
這是本文最實用的一段，而且中文圈幾乎沒人提：大阪市把三種住宿設施的完整名單公開在官網上，CSV 與 PDF 都有，任何人都能下載。 檔案時點為令和 8 年（2026 年）5 月 31 日，也就是停收日的兩天後。
清單裡有設施名稱、所在地、營業者名等欄位。這代表一件很實際的事：如果有人告訴你某間房子「有特區民泊執照」，你可以自己去這份官方名單裡對地址與營業者，不必只憑口頭說明。
以下三個數字是我們在 2026 年 8 月 14 日下載上述 CSV、逐列計數得到的結果，不是大阪市直接公布的統計數字。計數方式是取編號欄為純數字的資料列數，三份檔案的編號都是從 1 開始連續編到最後一筆：
- 特區民泊施設一覽：8,887 筆
- 住宅宿泊事業法届出施設一覽：2,211 筆
- 旅館業施設一覽：1,861 筆（其中旅館・ホテル営業 1,302 筆、簡易宿所営業 557 筆、下宿営業 2 筆）
口徑要講清楚，不然這幾個數字會被誤用： 這是「設施」的筆數，一筆等於名單上的一間設施，不等於建物棟數、不等於認定件數，也不代表這些設施現在全部都還在營業；時點固定在令和 8 年 5 月 31 日。
網路上關於大阪特區民泊件數流傳著幾個不同版本的數字。其中 8,887 這個數字對得上上面那份名單的筆數——但引用的時候請連時點與口徑一起講，否則同一個數字換個月份就會變成錯的。
另外，日本経済新聞 2025 年 11 月 28 日的報導提到，大阪市已就市內「約 7,000 間設施」全面展開營業實態調查。那是該報導當時的調查對象口徑，時點也不同，與上面的名單筆數不是同一件事——我們不把兩個數字相減去講「增加了多少」。
同一篇日經報導還有一個數字值得記住：大阪市「全国の特区民泊施設の9割以上を占める」——全國的特區民泊有九成以上集中在大阪市。所以停的雖然只是一個市的受理窗口，影響到的卻是這個制度的絕大部分。
停收之後，想在大阪做民泊還剩哪些選項
把上面的制度攤平，2026 年 5 月 29 日之後在大阪的實際狀況是這樣：
- 買老屋、自己送特區民泊新申請——這條路在大阪已經走不通，新規受理已終止。
- 依住宅宿泊事業法届出——仍然是一條路，但年 180 日上限會讓營運模型與特區民泊完全不同，不能直接把原本的假設搬過去。
- 依旅館業法取得許可——仍然是一條路，要件與地方規範另計，屬於個案評估。
- 買一間本來就已經取得認定、且能合法繼續營業的既存特區民泊設施——目前要取得這個類別，只剩這個方向。
這是制度變動後的算術題，不是價格判斷。 新的認定發不出來，能買的就只有已經存在的——這句話本身成立。但「所以價格會怎麼走」是另一個問題，我們沒有可引用的成交統計，所以不做那個判斷（見下一節）。
我們平台上目前列出的物件裡，大阪市大正區的自營旗艦物件本身即持有特區民泊認定並持續營運中；若想瀏覽其他物件的建物概要與登記資料，也可以參考大阪市住吉區的物件——本文如前述不做價格判斷，個別物件的實際執照狀態仍請依上方「買既存持照物件，要確認的四件事」逐項查證。
如果你的計畫是自己到日本開公司、雇人、親自經營住宿業，那還有另一端的門檻要一起看：日本的經營管理簽證在 2025 年 10 月也改了規則，資本額與人力要件同時提高，而事業計畫書必須經專家確認可實現性。兩件事會互相影響，我們另外寫過一篇：日本經營管理簽證新制：靠大阪民泊拿身分還走得通嗎。
買既存持照物件，要確認的四件事
這一節是判斷框架，不是檢查表的全部，也不能取代專業人士對個案的確認。
① 文件是哪一種、名義人是誰、能不能跟著物件走
許可、認定、届出這三種都是對「經營者」做的行政行為，文件上有名義人。買下建物，不等於自動承接那份文件。
而在大阪，這一題現在比停收之前重要得多：以前萬一接不過來，大不了重新申請；停收之後，特區民泊這個類別已經沒有「重新申請」這個選項。既有特區民泊認定在經營主體變更時實務上怎麼處理、要跑什麼程序、要多久，我們沒有找到可引用的官方說明，所以不寫我們的猜測——這一題請在出價之前就請日本的行政書士確認清楚，這一步要排在簽約之前。這是本文唯一一件我們認為必須做到的事。
⚠️ 補充：三條途徑裡的旅館業法那一條，承繼是有明文程序的——依厚生勞動省的說明文件，自 2023 年 12 月 13 日起，事業讓渡的受讓人可以透過事前承認手續承繼營業者地位。三條途徑各自的作法與最容易踩到的時點問題，另外寫在這一篇：民泊執照可以跟著房子轉讓嗎？買下來就能營業嗎。
② 建物登記與現況是否一致
登記謄本上的構造與用途、有沒有未登記的增建、與現況圖是否對得上。文件與現場對不上的問題通常不會在看屋時出現，而是在最後一哩路才爆出來。
③ 消防與近隣對應的既往紀錄
近隣說明與苦情處理在特區民泊是法定要件，消防相關文件也是申請的一環。大阪市消防局另外公開了「消防法違反のある建物」的查詢頁面，健康局的民泊頁面直接連過去——這也是買方可以自己先查的一項。
執照有效，不代表營運方式一直合規。 這兩件事要分開問。
④ 交屋之後，誰在營運
清潔、備品、平台接單、房客對應原本是誰在做，團隊會不會留下。沒有營運的房子，只是一棟等著重建 SOP 的空屋——房子買得到，營運不一定買得到。
至於資金與稅務這兩塊，我們另外整理了兩份：貸款與資金安排看台灣人在日本買房的貸款條件與資金安排，買進、持有、出租、賣出四個階段各要繳哪些稅，看台灣人在日本買房要繳哪些稅：大阪非居住者四階段拆解。
查不到的部分：認定能不能移轉、清查結果、對價格的影響
這篇文章刻意留下三個空白，因為查不到就是查不到：
- 既有特區民泊認定在經營主體變更時的實務處理。 大阪市頁面上沒有針對這一題的說明頁可引用，網路上的說法版本不一。這一題只能由行政書士對個案回答。
- 既有設施營業實態調查的結果。 日經報導大阪市已對市內約 7,000 間設施展開調查，但我們沒有查到公開的調查結果統計。
- 停收對成交價格的影響。 稀缺性是制度事實的直接推論，但「這會不會反映在價格上、反映多少」需要成交統計才能講，我們沒有可引用的來源，所以不講。有人把停收直接推導成價格結論時，請他把成交資料拿出來。
我們是在大阪實際做住宿營運的團隊，不是行政書士事務所，也不代辦執照申請。上面這些是我們自己讀公告時逐條查證的整理，公開出來讓後面的人少走一段路；輪到你的個案時，該找行政書士就找行政書士。
2026 年的大阪還有哪些官方數字該一起看（訪日旅客、公示地價、IR 進度），以及買之前該向賣方要的五樣東西，整理在這一篇：2026 年的大阪房產：官方數字說了什麼，以及買之前該要的五樣東西。
本文重點是制度整理，不寫價格、不做收益試算；文中提到的既有列示物件僅作為既有認定的具體範例，不附價格、不做投資判斷，也不構成法律、稅務或投資建議，亦不代表任何個案的認定結果。文中的制度、日期與數字全部附上日本官方頁面網址，你可以自己點進去核對；個案一律請日本的行政書士、司法書士、稅理士等專業人士確認。文中資料為 2026 年 8 月查證當下的公開資訊，實際適用以主管機關當下的公告為準。國外不動產投資，具有風險性，請投資人詳閱行銷文件並審慎考量後再行交易。
民泊法規之外，匯率怎麼算、貸不貸得到款、稅要繳多少，同樣是台灣買家常卡住的題目，我們整理成免費懶人包：大阪置產前該先弄懂的 4 件事 PDF 下載。
資料出處（日本官方網站與新聞來源，可自行查證）
大阪市国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業の新規受付終了について（令和8年5月29日停止受理新申請、居室追加與床面積增加的變更認定申請同日終止、既認定設施可照常營業）｜大阪市經濟戰略局 https://www.city.osaka.lg.jp/keizaisenryaku/page/0000664114.html
「民泊」などの宿泊施設について（旅館業法・特區民泊・住宅宿泊事業法三條途徑；三種設施一覽 CSV／PDF 下載；消防法違反建物查詢連結）｜大阪市健康局生活衛生部 https://www.city.osaka.lg.jp/kenko/page/0000382418.html
大阪市国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業（特区民泊）（制度概要、條例與規則 PDF、令和8年3月25日指引修訂）｜大阪市 https://www.city.osaka.lg.jp/kenko/page/0000341012.html
特区民泊施設一覧（令和8年5月31日時点，CSV）｜大阪市 https://www.city.osaka.lg.jp/kenko/cmsfiles/contents/0000382/382418/20260531tokku.csv
国家戦略特別区域法施行令 第13条（使用期間下限、25 平方公尺、滯在者名簿、近隣說明、苦情處理等認定要件）｜e-Gov 法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/426CO0000000099
住宅宿泊事業法の制度概要（年間提供日数の上限は180日）｜觀光廳 民泊制度ポータルサイト https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/overview/minpaku/law1.html
消防法違反のある建物｜大阪市消防局 https://www.city.osaka.lg.jp/shobo/page/0000515662.html
大阪市、特区民泊の新規受付終了を正式決定（2025年11月28日）｜TravelVoice https://www.travelvoice.jp/20251128-158834
大阪市の特区民泊、新規停止を首相が認定（全国の特区民泊施設の9割以上を占める大阪市、市内約7000施設の営業実態調査）｜日本経済新聞 https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUF284Y30Y5A121C2000000/
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