看日本中古マンション時，物件資料上通常會列兩筆每月費用：管理費與修繕積立金。台灣買家的直覺反應通常是「越低越好」。但在日本的制度設計裡，修繕積立金偏低這件事，比較接近一個要追問的訊號，而不是一個加分項——因為那筆錢不是給管理公司賺的，是這棟樓未來要拿來修自己的。
這篇文章把這兩筆錢的制度、國土交通省公布的官方目安與全國調查數據，以及看物件時該調閱哪幾份文件整理出來。每一個數字都標明出處。
先講清楚這篇文章的性質。本文是制度整理，不是投資建議，也不做任何個案試算。文中引用的是全國性的平均值與目安，⛔ 不能拿來當你要看的那一戶的預估金額——真正的數字寫在該棟的管理規約、長期修繕計畫與重要事項說明書裡，每一棟都不一樣。
另外，本文討論的對象是分讓マンション（區分所有的集合住宅）。一棟買賣的アパート／マンション、戸建住宅沒有管理組合，也就沒有這兩筆錢，適用的是完全不同的一套維護成本邏輯，不在本文範圍。
一、兩筆錢，用途完全不同，不要混在一起看
管理費：花在「今天」
管理費支應的是日常性支出——清潔、管理員人事、電梯與共用設施的維護、共用部分的水電、管理公司的委託業務費等。它是消耗性的，這個月收、這個月花掉。
修繕積立金：存給「十幾年後的那一次」
修繕積立金是為了外牆塗裝、屋頂防水、給排水管更新這類大規模修繕預先累積的基金。它不會被日常花掉，而是進到修繕積立金會計裡累積，等長期修繕計畫排定的時點才動用。
所以這兩筆錢的判讀方式相反：管理費偏高要問「服務內容是什麼」，修繕積立金偏低要問「那未來的錢從哪裡來」。
全國平均值：官方數字長這樣
依國土交通省「令和 5 年度マンション総合調査」（2024 年 6 月 21 日公布）：
- 每月每戶管理費（扣除停車場使用費等充當額）平均為 11,503 日圓；若含充當額則總額平均為 17,103 日圓。
- 每月每戶修繕積立金（扣除充當額）平均為 13,054 日圓；含充當額則為 13,378 日圓。
同一份調查也記載：管理費有隨總戶數規模變大而降低的傾向。
⚠️ 再強調一次，這是全日本的平均值。它的用途是幫你判斷「這一棟偏高還是偏低」，不是拿來估算自己那一戶要繳多少。
二、國土交通省有一張「該收多少」的官方對照表
比平均值更有用的，是國土交通省的《マンションの修繕積立金に関するガイドライン》（平成 23 年 4 月制定，令和 6 年／2024 年 6 月改定）。這份指引直接給出了修繕積立金的額度目安——而且是以每平方公尺每月單價表示，可以拿來對照任何一棟。
目安是怎麼算出來的
指引說明，目安是收集並分析 366 件依《長期修繕計画作成ガイドライン》大致編製的長期修繕計畫實例，取其平均值，以及「事例の 3 分の 2 が包含される幅」（排除上下各六分之一後的區間）。對象以區分所有人自住的住居專用マンション為主。
目安表（計畫期間全體的修繕積立金平均額，不含機械式停車場）
地上 20 層未満：
- 建築延床面積 5,000 ㎡未満：平均值 335 円/㎡・月（3 分之 2 區間 235～430 円）
- 5,000 ㎡以上～10,000 ㎡未満：平均值 252 円/㎡・月（170～320 円）
- 10,000 ㎡以上～20,000 ㎡未満：平均值 271 円/㎡・月（200～330 円）
- 20,000 ㎡以上：平均值 255 円/㎡・月（190～325 円）
地上 20 層以上（超高層）： 平均值 338 円/㎡・月（240～410 円）
指引說明，超高層マンション因外牆修繕需要特殊鷹架、共用部分佔比較高等因素，修繕工程費有增大傾向，所以另外分列。
有機械式停車場的話要另外加
機械式停車場的修繕費用高，指引把它當成特殊要因另計。加算額＝機械式停車場每台每月修繕工程費 × 台數 ÷ マンション總專有樓地板面積。每台每月的修繕工程費（依 117 件事例算出）：
- 2 段（ピット 1 段）昇降式：6,450 円/台・月
- 3 段（ピット 2 段）昇降式：5,840 円/台・月
- 3 段（ピット 1 段）昇降横行式：7,210 円/台・月
- 4 段（ピット 2 段）昇降横行式：6,235 円/台・月
- エレベーター方式・垂直循環方式：4,645 円/台・月
- 其他：5,235 円/台・月
官方自己給的示範算法
指引裡有一個完整的示範案例：地上 10 層、建築延床面積 7,000 ㎡、總專有樓地板面積 4,900 ㎡（每戶 70 ㎡ × 70 戶）、計畫期間 30 年、期初修繕積立金餘額 7,000 萬日圓、計畫期間全體收取總額 2 億 6,460 萬日圓、專用使用料等繰入額總額 9,000 萬日圓。算出的計畫期間全體平均額為約 241 円/㎡・月。
對照表上「20 層未満・5,000～10,000 ㎡」的平均值 252 円、區間 170～320 円；再加上 3 段昇降式機械式停車場 30 台的加算 36 円，目安變成平均值 288 円、區間 206～356 円。結論是 241 円落在區間內。
⚠️ 落在區間外，不等於不適當
指引明確寫著：目安未考慮建物規模以外的變動要因，修繕積立金的額度沒有落在這個幅度內，並不會直接被判斷為不適當。這種情況該做的是去檢查長期修繕計畫的內容、積立金的設定思路與積立方式——而不是直接下結論。
三、為什麼「現在很便宜」是要追問的問題
兩種積立方式，差別在把負擔放在哪一段
依指引，修繕積立金的積立方式主要有兩種：
- 均等積立方式：把計畫期間內所需修繕工程費累計額，在期間內均等攤提。
- 段階増額積立方式：一開始收得低，之後分階段調高。
指引寫得很直接：段階増額積立方式這類以未來加重負擔為前提的方式，「在要調漲時因區分所有人之間無法形成共識、導致修繕積立金不足的案例也有發生」，並明白指出——從確保長期穩定積立的觀點來看，均等積立方式是較理想的方式。
實際市場上是哪一種佔多數
依前述令和 5 年度調查：目前的積立方式為均等積立方式 40.5%、段階増額積立方式 47.1%。而且完工年次越新的マンション，採段階増額方式的比例越高。
也就是說，你在物件資料上看到的那個「每月修繕積立金」，有將近一半的機率是設計上就會漲的起始值。
2024 年改訂新增的一條防線
令和 6 年 6 月的改訂，為段階増額積立方式加上了「適切引上げ」的判斷基準：以均等積立方式的月額為基準額，計畫初期額應在基準額的 0.6 倍以上、計畫最終額應在 1.1 倍以內。目的是讓調漲能在早期完成、誘導往均等積立方式靠攏。
這條線給了買家一個很實用的檢查方法：拿長期修繕計畫上的初期額與最終額，去對它的均等平均額，看有沒有落在 0.6～1.1 倍之間。差距越誇張，代表未來要靠住戶決議調漲的幅度越大。
官方示範的兩種曲線
指引用同一個前提做對比：假設築後 30 年所需修繕工程費每戶合計 522 萬日圓。
- 均等積立方式：30 年間每月 14,500 日圓（年額 174,000 日圓）。
- 段階増額積立方式（併用修繕積立基金）：購入時徵收修繕積立基金 36 萬日圓，初年度每月 6,000 日圓，每 5 年調漲 3,000 日圓，到第 26～30 年為每月 21,000 日圓。
同樣一棟樓、同樣的總額，起始月費可以是 6,000 也可以是 14,500。看物件時只比較「現在每月多少」，比的其實是這兩條曲線的起點，不是總負擔。
⚠️ 補充：指引也提醒，即使採均等積立方式，之後仍可能因長期修繕計畫的重新檢討而需要調漲；不論採哪一種方式，都應每 5 年左右定期重新檢討長期修繕計畫並據以重設積立金。
四、官方調查揭露的三個風險訊號
令和 5 年度マンション総合調査裡有三組數字，是看中古屋時最該記住的：
1. 三成六的社區，現在存的比計畫需要的少
計畫上的積立額與現在的積立額之間有差距、現在的積立額低於計畫的マンション佔 36.6%；其中不足比例超過 20% 的佔 11.7%。
2. 三成的社區有人在欠繳
管理費・修繕積立金積欠 3 個月以上的住戶存在的マンション佔 30.1%，而且屋齡越舊的比例越高。另外，在「費用負擔相關」的糾紛中，具體內容為「管理費等滯納」的佔 20.2%。
滯納會直接吃掉修繕財源，而催繳是管理組合的事，不是新屋主買進來就能解決的。
3. 管理組合自己認為最該處理的事，第一名就是這個
區分所有人認為管理上應著手的課題，「修繕積立金積立金額の見直し」以 36.2% 排第一，其次是「長期修繕計画の作成又は見直し」33.0%。
一個正面訊號
同一份調查也顯示：修繕積立金額的決定方式為「依長期修繕計畫算出的必要額決定」者佔 78.4%，較前次調查的 72.5% 增加；有修繕積立金制度的管理組合中，依計畫期間 25 年以上的長期修繕計畫設定金額者佔 62.4%；過去 5 年內新建的マンション中，依 30 年以上計畫設定者佔 75.3%（前次為 43.3%）。制度面確實在往前走——但這也代表，越舊的社區越可能不在這個統計的好的一邊。
五、看物件時，實際要調閱的五份東西
1. 重要事項說明書
這是法定文件，管理費與修繕積立金的金額、滯納額、修繕積立金已累積的總額等資訊會列在這裡。宅地建物取引業法第 35 條的重要事項說明是簽約前必經的一關（流程整體見我們另一篇：台灣人在大阪買房的完整流程）。
2. 管理規約
用途限制（能不能做民泊、能不能養寵物、能不能出租）、共用部分的範圍、費用分擔方式都在這裡。依令和 5 年度調查，94.7% 的管理組合有管理規約；購入時讀過管理規約的區分所有人佔 79.3%——反過來說，有兩成的人沒讀就買了。
3. 長期修繕計畫
要看的不只是有沒有，而是：計畫期間幾年、下一次大規模修繕排在什麼時候、期初餘額（A）、計畫期間全體收取總額（B）、專用使用料等繰入額（C）。有這三個數字，就能自己套指引的算式 Z＝（A＋B＋C）÷ 總專有樓地板面積 ÷ 計畫期間月數，算出這一棟的「計畫期間全體平均額」，再去對第二節那張目安表。
4. 總會議事錄
調漲議案有沒有被提過、有沒有被否決過、大規模修繕有沒有被延期過。指引擔心的「無法形成共識」，證據就在這裡。
5. 管理計畫認定的有無
依マンション管理適正化法第 5 條之 4 取得認定的マンション，若把修繕積立金提高到一定水準並在期間內實施一定的大規模修繕工事，可適用マンション長寿命化促進税制——次年度該建物部分的固定資產稅，可依市町村條例在六分之一至二分之一的範圍內減額（參酌基準為三分之一，限每戶 100 ㎡相當部分）。
這件事的意義有兩層：一是稅負，二是它本身就是一個管理品質的訊號——會去申請認定的社區，通常長期修繕計畫是完整的。固定資產稅本身的制度見我們另一篇：台灣人在日本買房要繳哪些稅。
六、這兩筆錢和「利回り」的關係
物件廣告上的「表面利回り」是租金收入除以價格，分母裡沒有扣掉管理費與修繕積立金，也沒有扣掉固定資產稅與都市計畫稅。這是一個結構性事實，不是誰在騙人——表面利回り的定義就是不扣。
所以看到任何百分比時，要先問的是「這個數字扣了什麼」。⛔ 本文不做任何試算、不寫任何報酬率數字，也不對任何物件的利回り做評價；我們只指出：修繕積立金越低，表面利回り看起來越好，但那筆錢遲早要付。大阪市內物件的固都稅合計為課稅標準額的 1.7%（固定資產稅 1.4% ＋ 都市計畫稅 0.3%），這部分的出處與計算基準見上述稅制那篇。
七、我們查不到、所以一個字都不寫的部分
- 大阪市或特定行政區的管理費／修繕積立金平均值：令和 5 年度調查公布的是全國值與部分屬性別拆分，我們未能從官方頁面確認大阪市層級的拆分數據，本文據實標為待確認，不用全國平均值冒充地區數字。
- 賃貸管理（代管）委託報酬：日本沒有法定費率，各公司自訂，任何「行情大概幾 %」都不可靠。唯一可靠的是請對方出書面估價與契約條款。
- 某一棟未來會漲多少：這取決於長期修繕計畫的重新檢討、工程費行情、住戶決議，沒有人能事先給一個數字。指引本身也只給「目安」，不給預測。
- 火災保險與地震保險的保費：依構造、所在地與契約條件計算，本文不列數字。地震保險的制度設計見我們另一篇：日本買房與地震：新舊耐震基準怎麼分。
我們是在大阪實際做住宿營運的團隊，不是管理公司也不是マンション管理士。上面這些是我們自己在做功課時逐條查證的整理，公開出來讓後面的人少走一段路；輪到你的個案時，該調閱的文件一份都不要省。
需要有人幫你把這幾份文件要出來
把你的情況告訴我們——想看哪一區、要自用還是出租、能接受的屋齡範圍——我們會把上面這五份文件對應到實際物件，用中文說明每一份該向誰要、看到什麼數字要追問下去。
官方 LINE：@267fmlaq（可直接搜尋 ID 加入好友），或到 japan.her-yow.com 留下聯絡方式，我們會回覆你。
⚠️ 我們做的是資訊整理與中文對接：登記由司法書士辦理、官公署文件由行政書士辦理、稅務申報由稅理士辦理，我們不代辦，也不提供法律、稅務或投資建議。本文為一般性制度資訊整理，不構成任何個案的費用預估。國外不動產投資，具有風險性，請投資人詳閱行銷文件並審慎考量後再行交易。
延伸閱讀：台灣人在日本買房 22 問、台灣人在日本買房要繳哪些稅。
資料出處（日本官方網站，可自行查證）
マンションの修繕積立金に関するガイドライン（平成 23 年 4 月／令和 6 年 6 月改定。含目安表、機械式駐車場加算額、366 事例、算式 Z、段階増額 0.6 倍～1.1 倍、均等積立方式較理想、示範案例 241 円／288 円、522 萬日圓模型、長寿命化促進税制）｜國土交通省 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001747009.pdf
令和 5 年度マンション総合調査｜國土交通省 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000143.html
令和 5 年度マンション総合調査結果（とりまとめ、2024 年 6 月 21 日公布，報道發表）｜國土交通省 https://www.mlit.go.jp/report/press/house03_hh_000210.html
令和 5 年度マンション総合調査結果〔概要編〕（管理費 11,503 円／17,103 円、修繕積立金 13,054 円／13,378 円、均等 40.5%／段階増額 47.1%、積立不足 36.6%、不足 20% 超 11.7%、滯納 3 個月以上 30.1%、課題第一名 36.2%、依必要額決定 78.4%、管理規約 94.7%、購入時閱讀 79.3%）｜國土交通省 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001750161.pdf
マンションに関する統計・データ等｜國土交通省 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000058.html
宅地建物取引業法（第 35 條 重要事項の説明）｜e-Gov 法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000176
マンションの管理の適正化の推進に関する法律（管理計画認定制度）｜e-Gov 法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/412AC0000000149
固定資產稅（賦課期日與 1.4%）｜大阪市 https://www.city.osaka.lg.jp/zaisei/page/0000021272.html ／ 都市計畫稅 0.3% https://www.city.osaka.lg.jp/zaisei/page/0000370734.html
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