台灣人買日本房產，卡住的通常不是「要不要買」，而是「這一步該問誰、那筆錢是誰在收、每個月到底要付多少」。這一頁把最常被問到的 22 個問題整理成一張總表，每題用一段話答完；需要展開的部分，直接連到我們寫過的長文。
本文是制度整理，不是法律、稅務或投資建議。所有數字與規定為 2026 年 8 月查證當下的公開資料，實際適用以主管機關當下的公告與你委任的專業人士為準。查不到可靠依據的費率與天數，本文一律不寫，理由寫在倒數第二段。
※ 國外不動產投資具有風險性，請審慎評估。
如果你已經有大概的預算與想住的區域，我們也整理了幾筆分布在大阪不同行政區的物件範例，掛牌價從新台幣700多萬到1,300多萬不等，可以到物件頁參考實際登記資料：大阪市東淀川區物件（掛牌價約NT$773萬）、大阪市北區物件（約NT$1,130萬）、大阪市生野區物件（約NT$1,382萬）。
一、資格與限制：台灣人到底能不能買
Q1 外籍人士在日本買房有什麼限制？
日本對不動產的取得沒有國籍限制，也不要求買方持有日本的在留資格，外國人與外國法人都可以用自己的名義登記為所有權人。要注意的是兩個例外：一是農地，依《農地法》第 3 條，農地的所有權移轉須經農業委員會許可，不是想買就能買；二是《重要土地等調査法》劃設的特別注視區域（自衛隊基地、國境離島周邊等），依內閣府的說明，該區域內 200 平方公尺以上的土地、或樓地板面積 200 平方公尺以上的建物，在簽訂所有權移轉契約前，買賣雙方都要事前申報。一般市區的住宅與收益物件不落在這兩類裡，但你看上的那一筆在哪一區，簽約前要確認。
Q2 買了日本的房子，可以拿到簽證或居留資格嗎？
不行。買房是財產取得，與在留資格是兩件事，不會因為持有不動產就取得居留身分。若要以「在日本經營事業」的方式取得在留資格，走的是經營管理簽證，而該制度已於 2025 年 10 月整組改過，資本金、常勤職員、事業計畫書的門檻全面調高。這題我們單獨寫過一篇：日本經營管理簽證新制：靠大阪民泊拿身分還走得通嗎。
Q3 台灣人買日本房產，可以在日本開戶嗎？
沒有一條法律寫「非居住者不能開戶」，但實務上很難，而且每一家銀行的條件都不一樣。 依《犯罪收益移轉防止法》，金融機構受理開戶時必須確認顧客的姓名、住居與出生年月日，而「住居」在多數銀行的作業標準裡，指的就是日本國內的住址；以公開說明最明確的郵貯銀行為例，其官方 FAQ 說明外國人開戶需在日本國內有住所並提出在留卡等本人確認資料。實務上請把兩件事分開看：買房本身通常不需要日本帳戶（價金可由海外匯入指定帳戶），但收租金、繳固定資產稅、付管理費這些每年反覆發生的收付，沒有日本帳戶會非常麻煩，多數海外持有者的做法是委任日本的納稅管理人或管理公司代收代付。能不能開、要備哪些文件，請以你接洽的那家銀行當下的答覆為準，我們不做保證。
Q4 一定要親自飛一趟日本才能買嗎？
不一定。法律份量最重的「重要事項說明」可以用 IT 重説的方式線上進行，書面也可在事先取得對方承諾後以電磁方法提供（相關政省令改正已於 2022 年 5 月 18 日施行）；登記過戶本來就是委任日本的司法書士辦理。真正卡時間的通常不是「人在不在日本」，而是海外文件的公證認證與跨國寄送。整條流程見：台灣人在大阪買房的完整流程：從看房到過戶。
二、買進時的費用：誰在收、收多少
Q5 日本買房的仲介費怎麼算？
仲介費（日文「仲介手数料」「媒介報酬」）有法定上限。依《宅地建物取引業法》第 46 條與昭和 45 年建設省告示第 1552 號，買賣的媒介報酬按成交價分段計算：200 萬日圓以下的部分 5%、超過 200 萬至 400 萬日圓的部分 4%、超過 400 萬日圓的部分 3%，再加消費稅。業界慣用的速算式「成交價 × 3% ＋ 6 萬日圓（＋消費稅）」，就是把這三段加總後的簡寫，只在成交價超過 400 萬日圓時成立。另外 2024 年 7 月 1 日起有一個特例：價金 800 萬日圓以下的低價物件，媒介報酬上限放寬到 30 萬日圓的 1.1 倍（33 萬日圓），且必須在締結媒介契約前先向委託人說明報酬額並取得同意。⚠️ 這是上限，不是定價——實際收多少由委任契約決定，簽約前請要求對方書面列明。
Q6 除了仲介費，買進當下還會付哪些錢？
一次性的支出大致五類：契約書的印紙稅、登記時的登錄免許稅與司法書士報酬、交屋後幾個月才寄來的不動產取得稅，以及火災保險費。各稅目的稅率、計算方式與大阪的實際適用，另有一篇逐項附出處：台灣人在日本買房要繳哪些稅？大阪非居住者四階段拆解。司法書士報酬沒有法定費率，理由見倒數第二段。
Q7 手付金（訂金）要付多少？談不成拿得回來嗎？
金額由雙方約定，但有一條保護買方的上限：依《宅地建物取引業法》第 39 條，當宅地建物取引業者本身是賣方時，收取的手付不得超過價金的十分之二（20%）；同條並規定買方得拋棄手付、業者得加倍實際提供而解除契約，對買方不利的特約無效。向個人屋主買則不適用這一條。真正決定「談不成錢拿不拿得回來」的，是契約裡的手付解除期限、違約金與融資特約，簽約前務必逐條看過。
Q8 台灣人可以在日本貸款嗎？
可以談，但條件與日本居住者不同，而且各家金融機構差很多，能不能核貸、成數多少要看個案。這題單獨寫過：台灣人在日本買房的貸款條件與資金安排。
三、持有成本：每個月與每一年要付的錢
Q9 日本公寓每月要繳哪些費用？
主要是兩筆，而且是分開的：管理費（日常清潔、管理員、電梯與公共設施的維護）與修繕積立金（為十幾年一次的大規模修繕預先累積的基金）。依國土交通省「令和 5 年度マンション総合調査」（2024 年 6 月 21 日公布），一戶每月平均管理費為 11,503 日圓、修繕積立金平均為 13,054 日圓（若含停車場使用費等充當額則為 13,378 日圓）。⚠️ 這是全日本的平均值，不是任何一個物件的實際金額——真正的數字寫在該棟的管理規約與重要事項說明書裡，每一棟都不一樣。看到標榜「利回り」百分比的物件時，這兩筆一定要先扣掉，否則那個百分比沒有分母。
Q10 修繕積立金會不會調漲？
會，而且要假設它會漲。同一份調查顯示，36.6% 的管理組合目前的積立額低於長期修繕計畫所需，較前次調查增加 1.8 個百分點。日本多數社區採「段階増額積立方式」，也就是一開始收得低、之後分階段調高；國土交通省 2024 年 6 月改訂《マンションの修繕積立金に関するガイドライン》，處理的正是這件事。看中古屋時要問的不只是「現在每月多少」，而是長期修繕計畫的期間、下一次大規模修繕的時點，以及目前累積的金額夠不夠。
Q11 每年還要繳什麼稅？
固定資產稅與都市計畫稅，課稅對象是每年 1 月 1 日當天的登記名義人，由物件所在地的市町村寄發繳款單。大阪市的實際稅率與住宅用地的減額特例，另篇有逐項出處：台灣人在日本買房要繳哪些稅？。人在海外收不到繳款單是最常見的狀況之一，這也是要指定納稅管理人的原因。
Q12 如果要出租，還有哪些固定支出？
除了管理費與修繕積立金，通常還有：委託管理公司的賃貸管理費、房客退租時的原状回復費用、空室期間的零收入、火災與地震保險費，以及招租時付給仲介的費用。這些沒有任何一項有法定費率，全部由各公司自訂、依物件與委任範圍而異，任何「大概幾成」的說法都不可靠——唯一可靠的方法是請對方出書面報價，並問清楚哪些項目不含在內。
四、看房、簽約與交屋
Q13 從看房到拿到鑰匙，要走哪幾關？
六關：看房 → 出價與買賣契約（買付証明書、手付金）→ 重要事項說明 → 付款與跨境匯款 → 登記過戶 → 交屋後的申報。每一關會發生什麼、最常卡在哪、要備哪些文件，寫在這一篇：台灣人在大阪買房的完整流程：從看房到過戶。
Q14 「重要事項說明」是什麼？非聽不可嗎？
是。依《宅地建物取引業法》第 35 條，契約成立前必須由宅地建物取引士交付書面並向買方說明法定事項，包括已登記權利的種類與內容、法令上的限制概要、供水供電與排水設施的狀況等。它全程日文、專有名詞密度極高，聽完點頭就等於接受——事先索取說明書草稿、安排聽得懂日文不動產用語的人在場，比當天硬聽有用得多。
Q15 沒有日本的住民票和印鑑證明，登記辦得下來嗎？
辦得下來，走替代文件：住所可用該國官公署核發的住所證明書，或經公證人、駐日領事館認證的宣誓供述書；印鑑證明可用簽名（サイン）證明書替代。另外 2024 年 4 月 1 日起，在日本國內無住所者要成為所有權登記名義人，還必須提供「國內聯絡先事項」，也就是日本國內聯絡人的姓名、住所與相關證明資料。完整文件清單見流程篇的第五關。
Q16 中古物件看屋齡，到底要看什麼？
關鍵不是「幾年」，而是取得建築確認的日期。1981 年（昭和 56 年）6 月 1 日施行的新耐震基準，判定依據是建築確認的日期而不是完工日——同一棟樓 1981 年 5 月申請、1982 年落成，制度上仍屬舊耐震。屋齡同時會影響修繕積立金的水準、貸款條件與日後轉手的難易度，看物件時請一併把建築確認日期問出來。
五、出租、管理與稅
Q17 買了之後可以拿來做民宿嗎？
要看走哪一條執照，不是買了就能做。日本的短期住宿有三條路：旅館業法的許可、國家戰略特別區域法的特區民泊認定、住宅宿泊事業法（民泊新法）的申報，三者的條件與可營業天數都不同。而大阪的特區民泊已宣布於 2026 年 5 月 29 日終止受理新申請，對投資人的實際影響見：大阪市「特區民泊」新規受理截止對投資人代表什麼。
Q18 收到的租金要在日本報稅嗎？
要。非居住者出租日本的不動產，租金在支付時原則上要先扣繳 20.42% 的源泉徵收稅，之後再以確定申告結算；在日本沒有住所的人，還需要指定納稅管理人代為處理申報與繳納。台灣這邊要不要一併申報（海外所得、臺日租稅協定）是另一件事，兩邊都寫在稅務那一篇：台灣人在日本買房要繳哪些稅？。
Q19 買完之後，有沒有「限期內要交」的文件？
有一份很容易被漏掉：依外為法的報告制度，非居住者取得日本的不動產時，須在取得之日起 20 日內，經由日本銀行向財務大臣提出「本邦にある不動産又はこれに関する権利の取得に関する報告書」。⚠️ 2026 年 4 月 1 日起，報告對象改為不問取得目的，財務省並明文「不論金額或面積大小都必須報告」——也就是說，買房取得所有權一律要報，沒有「自住就免報」這回事；現行的三項例外只適用於賃借権・地上権・抵当権這類「不動産に関する権利」，財務省明文所有權不屬於該類。⛔ 日本銀行網頁未載明這個定義，只看該頁容易誤判。完整說明與官方出處見流程篇的第六關。（查證日 2026-08-18）
六、賣出與退場
Q20 賣掉的時候要繳什麼稅？
賣出的價差屬於讓渡所得，稅率依持有期間分成短期與長期兩級，而判定的基準日不是「賣出當天」，是賣出那一年的 1 月 1 日——差一天就可能差一個級距。非居住者出售時另有源泉徵收的問題。稅率與計算方式見：台灣人在日本買房要繳哪些稅？。
Q21 日本的房子好不好賣？多久賣得掉？
這題我們不給數字。 成交速度取決於地段、屋齡、建物型態、當時的市況與定價，同一個城市裡不同行政區的差距就可能很大；任何「平均幾個月賣得掉」的說法，若沒有交代樣本來自哪一年、哪一區、哪一種物件，都沒有參考價值。真正該在買進前就先問清楚的是：這一類物件在當地的買方是誰、通常透過哪些通路成交、轉手時需要準備什麼。
Q22 交屋後才發現漏水或管線有問題，找得到人負責嗎？
依民法，賣方對「契約不適合」（交付的標的與契約內容不符）負有責任，買方可依情形請求修補、減價或損害賠償，但有行使期間的限制，且契約可另作約定。另依《宅地建物取引業法》第 40 條，當宅地建物取引業者是賣方時，關於契約不適合責任的通知期間，不得約定成比交屋起 2 年更短的期間，違反者該特約無效。所以真正要看的是契約書怎麼寫——中古屋常見「現況有姿」之類的約定，簽約前務必逐條確認。
查不到的部分：為什麼有些數字我們一個都不寫
三類數字本文刻意留白。各種專業報酬（司法書士、行政書士、稅理士、賃貸管理公司）在日本沒有法定統一費率，由各事務所與各公司自訂，任何「行情大概多少」都不可靠，唯一可靠的是請對方出書面估價。各關的作業天數取決於物件狀態、資金到位速度、海外文件的認證與寄送，以及承辦人的排程，查不到可信的統計，所以不寫。個別物件的管理費、修繕積立金與利回り寫在該棟的重要事項說明書與管理規約裡；全國平均值只能用來判斷「這一棟偏高還是偏低」，不能拿來當自己那一戶的預估值。
問題不在這張表裡？直接問我們
把你的情況告訴我們——想看哪一區、預算範圍、要自用還是出租——我們會把上面這些關卡對應到你的實際狀況，用中文說明每一步該找誰、要準備什麼。
若你想先看 2026 年的官方數字（訪日旅客、公示地價、特區民泊新制）再決定要不要問，可以從這一篇開始：2026 年的大阪房產：官方數字說了什麼，以及買之前該要的五樣東西。
官方 LINE：@267fmlaq（可直接搜尋 ID 加入好友），或到 japan.her-yow.com 留下聯絡方式，我們會回覆你。
⚠️ 我們做的是資訊整理與中文對接：登記由司法書士辦理、官公署文件由行政書士辦理、稅務申報由稅理士辦理，我們不代辦，也不提供法律或稅務意見。本文為制度整理，不構成任何投資、法律或稅務建議。國外不動產投資具有風險性，請投資人詳閱相關文件並審慎考量後再行交易。
資料出處（日本官方與法令資料庫，可自行查證）
宅地建物取引業法（第 35 條 重要事項の説明、第 39 條 手付の額の制限等、第 40 條 契約不適合責任の特約の制限、第 46 條 報酬）｜e-Gov 法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000176
宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額（昭和 45 年建設省告示第 1552 號）｜國土交通省 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/content/001750229.pdf
宅地建物取引業法関係（法令・告示・通達）｜國土交通省 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bt_000266.html
空き家等に係る媒介報酬規制の見直しについて（令和 6 年 7 月 1 日施行、800 萬日圓以下、30 萬日圓的 1.1 倍、事前說明與合意）｜高知縣 https://www.pref.kochi.lg.jp/doc/2024091900481/
令和 5 年度マンション総合調査｜國土交通省 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000143.html
令和 5 年度マンション総合調査結果（とりまとめ、2024 年 6 月 21 日公布，含修繕積立金不足 36.6%）｜國土交通省 https://www.mlit.go.jp/report/press/house03_hh_000210.html
マンションの修繕積立金に関するガイドライン（令和 6 年 6 月改訂）｜國土交通省 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001747009.pdf
重要土地等調査法 FAQ（特別注視區域、200 平方公尺、事前申報）｜內閣府 https://www.cao.go.jp/tochi-chosa/faq.html
農地法（第 3 條 農地の権利移動の許可）｜e-Gov 法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC0000000229
民法（契約不適合責任）｜e-Gov 法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089
犯罪による収益の移転防止に関する法律にもとづく取引時確認（姓名・住居・生年月日）｜一般社團法人全國銀行協會 https://www.zenginkyo.or.jp/topic/hansyuuhou/qa/
外国人は口座開設できますか（需在日本國內有住所）｜株式會社ゆうちょ銀行 https://faq.jp-bank.japanpost.jp/faq_detail.html?id=772
新耐震基準（1981 年 6 月 1 日施行，以建築確認日期判定）｜一般財團法人日本耐震診断協会 https://www.taishin-jsda.jp/column.html
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