台灣買家看日本物件時，「地震」幾乎一定會被問到。但這個問題在日本制度裡不是靠感覺回答的：日本把「這棟樓能撐到什麼程度」寫成了法定基準，而且基準在 1981 年和 2000 年各改過一次。判斷一間中古屋的耐震性，實際上就是判斷它落在哪一個時期，以及有沒有留下可查的文件。
這篇文章把制度、官方實測數據，以及看物件時真正該問出來的東西整理出來。所有數字與判定日期都標明出處，可以自己點進去對。
先講清楚這篇文章的性質。本文是制度整理，不是建築安全鑑定，也不是投資建議。建物的耐震性能只有具備日本資格的建築士、既存住宅状況調査技術者、耐震診断實施機關能判定，我們不做判定、不代辦診斷。文中的制度與數據為 2026 年 8 月查證當下的公開資料，實際適用一律以主管機關公告與你委任的專業人士判斷為準。
本文也刻意不寫任何物件、不寫價格、不做收益試算。你會看到的全部是「制度怎麼分、官方調查測到什麼、看物件時該查哪一份文件」。
一、日本的耐震基準不是一條線，而是兩條分界：1981 與 2000
判定基準是「建築確認的日期」，不是完工年
這是台灣買家最常搞錯的一件事。日本判定新舊耐震，看的是取得建築確認的日期，不是完工日、也不是登記日。同一棟樓 1981 年 5 月申請建築確認、1982 年才落成，制度上仍然屬於舊耐震。
這不是業界慣例，是官方文件的分類方式。大阪市的民間マンション耐震診断・耐震改修補助制度，補助對象寫的就是「昭和 56 年 5 月 31 日以前に建築確認を受け」的建物；而民間戸建住宅的補助制度，對象寫的是「平成 12 年 5 月 31 日以前に建築された住宅」。兩個制度、兩個日期，正好對應下面要講的兩條分界線。
所以看物件時，要問出來的不是「屋齡幾年」，而是「建築確認是哪一天下來的」。
第一條線：1981 年 6 月 1 日，新耐震基準
昭和 56 年（1981 年）6 月 1 日施行的建築基準法施行令改正，就是俗稱的「新耐震基準」。在這之前取得建築確認的稱為舊耐震，之後的稱為新耐震。
兩者的差別不只是「規定變嚴」這麼抽象。依國土交通省「熊本地震における建築物被害の原因分析を行う委員会」報告書，新耐震基準要求的必要壁量約為舊耐震的 1.4 倍——也就是說，抵抗地震力的耐力牆，法規要求的量直接多了四成。
第二條線：2000 年 6 月，木造接合部的規定明確化
很多中文資料只講到 1981 年就停了，但日本官方的分類其實有第三段。平成 12 年（2000 年）6 月起，木造在來軸組構法的接合部規格被明確化——柱腳、柱頭該用什麼金物（例如 ホールダウン金物）不再模糊帶過。
上述那份熊本地震報告書，正是把木造建築物分成「昭和 56 年 5 月以前」「昭和 56 年 6 月～平成 12 年 5 月」「平成 12 年 6 月以降」三段來分析的。這條線只對木造有意義，但對於看大阪郊區戸建、或看木造アパート一棟物件的買家，是非常重要的一刀。
二、有實測數據嗎？熊本地震的官方調查怎麼說
制度講完了，接下來是更難得的東西：日本政府針對一場實際發生的大地震，做過建築物的悉皆調查，並且按建築時期把倒塌率算出來。
背景是平成 28 年（2016 年）4 月的熊本地震，益城町中心部在兩天內觀測到兩次震度 7。國土交通省與建築研究所合組委員會，分析日本建築學會在益城町受災最嚴重區域所做的悉皆調查結果。
木造建築物：三個時期的倒塌率
調查範圍內的木造建築物共 1,955 棟，倒塌 297 棟（15.2%）。按建築時期拆開來看：
- 昭和 56 年 5 月以前（舊耐震）：759 棟中倒塌 214 棟，倒塌率 28.2%
- 昭和 56 年 6 月～平成 12 年 5 月（新耐震）：877 棟中倒塌 76 棟，倒塌率 8.7%
- 平成 12 年 6 月以降（現行規定）：319 棟中倒塌 7 棟，倒塌率 2.2%
委員會的結論是：新耐震基準對本次地震的倒塌防止是有效的；而舊耐震木造建築物需要進一步推動耐震化。
新耐震之後還是倒了的那些，倒在哪裡
這一段對看中古屋的人特別重要。新耐震導入之後倒塌的 83 棟中，可掌握狀況的 77 棟被逐棟做被害要因分析，結果是：接合部未達現行規定規格者有 73 棟，其餘為顯著地盤變狀（2 棟）、鄰接建物衝撞（1 棟）、蟻害（2 棟）。
換句話說，1981–2000 這一段的木造屋，法規上是新耐震，但接合部這個環節當時還沒被明確規範——這正是那 8.7% 的主要來源。看這個年份區間的木造物件時，「有沒有做過耐震診断」的意義比其他年份都大。
鋼骨造與鋼筋混凝土造
同一份報告記載：新耐震基準導入以後建造的鋼筋混凝土造（RC）建築物，沒有確認到倒塌案例。鋼骨造（S 造）在新耐震之後倒塌的案例，成因是地盤・擁壁崩壞、鄰接建築物衝撞，以及柱梁接合部熔接不良等未滿足新耐震基準的情形。
大阪市區的分讓マンション以 RC／SRC 為主，這段記載對台灣買家的實際意義最大。但要同時記住下一段。
⚠️ 這是一場地震的一個地區，不是機率保證
必須把話講完整。上述數字來自益城町中心部這個特定區域、這一次地震的悉皆調查，不是全日本、也不是所有地震情境下的通則。同一份報告也記載：益城町被指定為避難所的建築物都是新耐震或已完成耐震改修，但因為天花板材、內裝材等非構造部材與構造部材的損傷、掉落，檢討使用的 14 棟中有 6 棟無法使用。
而建築基準法本身的要求是：中規模地震不受損、大規模地震不倒塌——它並沒有要求「大規模地震後不受損」。這句話寫在報告書的最後一頁。「不倒塌」和「還能繼續住」是兩件事，這是制度設計，不是建商偷工。
三、耐震等級 1／2／3 是什麼
除了法定最低標準，日本還有一套自願性的住宅性能表示制度（依住宅品質確保促進法，2000 年 4 月施行）。其中「耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）」把耐震性能分成三級：
- 等級 1：可承受建築基準法所設想的、數百年一次「極為罕見的地震」的力（1 倍），即法定最低標準。
- 等級 2：1.25 倍。
- 等級 3：1.5 倍。
熊本地震報告書也比對了這件事：平成 12 年 10 月（住宅性能表示制度創設）以後的木造建築物中，取得耐震等級 3 的 16 棟，14 棟（87.5%）無被害、2 棟（12.5%）為軽微・小破，未見大損傷。同期間未取得性能表示或等級 1 的 301 棟中，倒塌 7 棟（2.3%）、大破 12 棟（4%）、軽微～中破 101 棟（33.6%）、無被害 181 棟（60.1%）。
⚠️ 但要注意兩件事：第一，這是自願申請的制度，多數中古屋根本沒有評價書，沒有不代表比較差，只代表「沒有這份文件」。第二，等級 3 的樣本只有 16 棟，樣本數很小，官方是拿來當佐證，不是拿來當統計結論。
四、看物件時，實際要問出來的六件事
制度和數據都是背景。真正能保護買家的是文件。下面這幾樣，都是可以在下斡旋之前就要求對方提出的。
1. 建築確認済証（與建築確認的日期）
前面說過，新舊耐震的分界看的是建築確認日期。這份文件是唯一能定案的依據，不要拿「屋齡大約幾年」推算。
2. 検査済証
建築確認是「設計通過」，検査済証是「完工檢查通過」。中古屋常見的狀況是有建築確認済証、卻沒有検査済証。這件事本身不必然代表違建，但它會影響後續的増改築、融資審查與資產評價，一定要問清楚為什麼沒有。
3. 耐震診断の有無——這一項最容易被誤讀
依宅地建物取引業法施行規則的修正（國土交通省，平成 18 年／2006 年 4 月 24 日施行），昭和 56 年 5 月 31 日以前著工的建物，若曾由指定確認檢查機關、建築士、登錄住宅性能評價機關或地方公共團體，依耐震改修促進法所定技術基準實施耐震診斷，該診斷內容必須列入第 35 條的重要事項說明。
這條規定的關鍵在於：它要求說明的是「診斷結果」，不是「有沒有做診斷的義務」。 沒有做過診斷的舊耐震物件，重要事項說明書上這一欄就是空白——空白代表「沒有資料」，⛔ 不代表「沒有問題」。這是台灣買家最容易誤讀的一格。
4. 建物状況調査（インスペクション）
平成 30 年（2018 年）4 月 1 日施行的宅建業法改正，導入了中古住宅的建物状況調査制度。宅建業者在締結媒介契約時，必須在書面記載「有無為委託人斡旋建物状況調査實施者」等事項。調查由完成國土交通省登錄講習的既存住宅状況調査技術者（建築士）依既存住宅状況調査方法基準實施，對象是建物構造耐力上主要的部分與防止雨水浸入的部分。
實務上的意思是：這件事你可以要求仲介安排，它是制度內建的選項，不是特殊要求。
5. マンション的話，問管理組合有沒有做過耐震診断或改修
分讓マンション的耐震診斷與改修是管理組合的集體決議事項，不是單一屋主能決定的。要看的是總會議事錄與長期修繕計畫裡有沒有這一項。這牽涉到另一整套要查的東西，我們另外整理了一篇：日本中古マンション的管理費與修繕積立金。
6. 舊耐震物件在融資與轉手上的影響——本文標為待確認
日本的金融機關對舊耐震物件的融資條件（成數、年限、是否受理），以及舊耐震物件的實際流通難易度，我們查不到可引用的官方統計或統一標準。各行庫自訂、逐案審查，網路上流傳的「舊耐震一律不貸」「成數會少幾成」我們無法從官方來源驗證，因此本文據實標示為待確認，不憑印象補一個看起來合理的答案。要確認你的個案，只能直接向承辦金融機關詢問。
關於台灣人在日本的貸款與資金安排，我們另外整理了一頁：台灣人在日本買房的貸款條件與資金安排。
五、大阪這個地方，官方是怎麼設定前提的
大阪市的想定被害，假設的是哪些地震
大阪市危機管理室公布的想定被害，涵蓋內陸活斷層地震（上町斷層帶地震、生駒斷層帶地震、有馬高槻斷層帶地震、中央構造線斷層帶地震）與海溝型地震（東南海・南海地震、南海海槽巨大地震）。
本文刻意不轉抄各情境的死傷與全壞棟數推估值——這些數字的前提假設（震源位置、季節、時間帶、防潮堤沉下與否）差異很大，抽出單一數字來寫反而會誤導。要看的人請直接點官方頁面看完整前提。
補助制度的日期，本身就是官方畫的風險線
大阪市對民間建築物的耐震化有補助制度，而它的對象條件很值得買家注意：
- 民間マンション（3 層以上非木造共同住宅）：對象是「昭和 56 年 5 月 31 日以前に建築確認を受け」的建物，補助項目含耐震診斷、耐震設計、耐震改修工事。
- 民間戸建住宅等：對象是「平成 12 年 5 月 31 日以前に建築された住宅」，補助項目含耐震診斷、設計、改修工事、除卻（拆除）工事。
⚠️ 補助比例、上限金額與各年度受理期間每年度公告、且受預算額度影響可能提前截止，本文不轉抄金額，以免年度變動後誤導。請直接看大阪市頁面的當年度公告。另外，申請人資格是所有權人／管理組合等，並要求無市稅、固定資產稅、都市計畫稅滯納。
在國家層級，國土交通省的耐震改修促進法相關施策，目標是「令和 17 年（2035 年）為止大致消解耐震性不足的住宅、令和 12 年（2030 年）為止大致消解耐震性不足的要緊急安全確認大規模建築物」。
六、地震保險：它是什麼、不是什麼
台灣買家常問「買地震險就好了吧」。日本的地震保險是政府參與再保險的特殊制度，看懂它的設計比看保費重要。依財政部（財務省）的說明：
- 地震保險必須附帶於火災保險投保，不能單獨買。
- 保險金額只能設定在火災保險金額的 30%～50% 之間。
- 上限為建物 5,000 萬日圓、家財 1,000 萬日圓。
- 理賠採損害區分：全損給付保險金額的 100%、大半損 60%、小半損 30%、一部損 5%。
- 承保的是地震、噴火，或由此引起的海嘯所造成的損害。火災保險不理賠因地震引起的火災損害——這一點最常被誤解。
把上面幾條合起來看就會發現：地震保險的設計目的是「災後重建生活的資金」，不是「照原樣重建房子」。這是制度本身的定位，不是保險公司刁難。個別保費依所在都道府縣與建物構造區分計算，財務省有公布基本料率，但實際保費由承保公司依契約條件計算，本文不列數字。
七、我們查不到、所以一個字都不寫的部分
這篇文章刻意留下幾個空白：
- 耐震診断與耐震改修的實際費用：依建物規模、構造、既有狀況差異極大，沒有可靠的公開平均值。唯一可靠的是請對方出書面估價。
- 舊耐震物件的融資條件與轉手難易度：如前述，查不到官方統一標準，標為待確認。
- 「大阪哪一區比較安全」：這是地盤、斷層距離、液狀化、海嘯浸水等多因素的專業判斷，不是文章能回答的問題。官方公布的震度分布、液狀化預測與海嘯浸水想定圖資在大阪市危機管理室的頁面上，請自行查閱。
- 個別物件的耐震性能：只有實施過耐震診斷的建築士能判定。
我們是在大阪實際做住宿營運的團隊，不是建築事務所也不是鑑定機構。上面這些是我們自己在做功課時逐條查證的整理，公開出來讓後面的人少走一段路；輪到你的個案時，該找建築士就找建築士。
需要有人用中文把這些問題問出來
把你的情況告訴我們——想看哪一區、要自用還是出租、對屋齡的接受範圍——我們會把上面這些查證項目對應到實際物件，用中文說明每一份文件該向誰要、看到什麼要追問。
官方 LINE：@267fmlaq（可直接搜尋 ID 加入好友），或到 japan.her-yow.com 留下聯絡方式，我們會回覆你。
⚠️ 我們做的是資訊整理與中文對接：耐震診斷與建物状況調査由具日本資格的建築士辦理、登記由司法書士辦理、稅務申報由稅理士辦理，我們不代辦，也不提供法律、稅務或投資建議。本文為一般性制度資訊整理，不構成任何個案的安全性判斷。國外不動產投資，具有風險性，請投資人詳閱行銷文件並審慎考量後再行交易。
延伸閱讀：台灣人在日本買房要繳哪些稅、台灣人在大阪買房的完整流程、台灣人在日本買房 22 問。
資料出處（日本官方網站與法令資料庫，可自行查證）
熊本地震における建築物被害の原因分析を行う委員会 報告書のポイント（木造建築時期別倒塌率 28.2%／8.7%／2.2%、必要壁量約 1.4 倍、耐震等級 3 的 16 棟結果、RC 造新耐震以降無倒塌確認、接合部要因 73 棟）｜國土交通省 住宅局 https://www.mlit.go.jp/common/001155087.pdf
熊本地震における建築物被害の原因分析を行う委員会 報告書について（報道發表）｜國土交通省 https://www.mlit.go.jp/report/press/house05_hh_000633.html
住宅・建築物の耐震化について（耐震改修促進法、令和 17 年／令和 12 年目標）｜國土交通省 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr_000043.html
宅地建物取引業法施行規則の一部を改正する省令について（耐震診斷內容之重要事項說明，昭和 56 年 5 月 31 日以前著工建物，平成 18 年 4 月 24 日施行）｜國土交通省 https://www.mlit.go.jp/kisha/kisha06/01/010313_3_.html
宅地建物取引業法（第 35 條 重要事項の説明）｜e-Gov 法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000176
既存住宅流通について（建物状況調査（インスペクション）活用に向けて，平成 30 年 4 月 1 日施行）｜國土交通省 https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/tochi_fudousan_kensetsugyo_const_tk3_000001_00063.html
既存住宅状況調査技術者講習制度について｜國土交通省 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/kisonjutakuinspection.html
住宅の品質確保の促進等に関する法律（住宅性能表示制度、耐震等級）｜國土交通省 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000016.html
民間マンションの耐震診断・耐震改修補助制度（昭和 56 年 5 月 31 日以前建築確認）｜大阪市 https://www.city.osaka.lg.jp/toshiseibi/page/0000376142.html
民間戸建住宅等の耐震診断・改修等補助制度（平成 12 年 5 月 31 日以前建築）｜大阪市 https://www.city.osaka.lg.jp/toshiseibi/page/0000370839.html
民間建築物の耐震化の促進｜大阪市 https://www.city.osaka.lg.jp/toshiseibi/page/0000022473.html
想定被害の概要（上町斷層帶地震、南海海槽巨大地震等情境）｜大阪市 危機管理室 https://www.city.osaka.lg.jp/kikikanrishitsu/page/0000011949.html
災害想定（震度分布・液状化予測・津波浸水想定）｜大阪市 危機管理室 https://www.city.osaka.lg.jp/kikikanrishitsu/page/0000011946.html
木造住宅の耐震化について｜大阪府 https://www.pref.osaka.lg.jp/o130040/kenshi_kikaku/kikaku_bousai/mokuzou.html
地震保険制度の概要（附帶火災保險、30～50%、建物 5,000 萬／家財 1,000 萬、全損 100%／大半損 60%／小半損 30%／一部損 5%）｜財務省 https://www.mof.go.jp/policy/financial_system/earthquake_insurance/jisin.htm
地震保険の基本料率｜財務省 https://www.mof.go.jp/policy/financial_system/earthquake_insurance/standard_premiums.html
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