台灣人在日本買房沒有國籍限制，也不需要日本居留身分。但「買得起」和「養得起」是兩件事：日本買房稅金不是簽約時付一筆就結束，而是分成買進、持有、出租、賣出四個階段，每一段都有各自的稅目與申報義務。這篇文章把台灣人在大阪置產會遇到的稅制與持有成本逐項列出來，每一個數字都標明出處。
先講清楚這篇文章的性質。本文是制度整理，不是稅務建議，也不是投資建議。日本的稅務代理業務由「稅理士」依日本稅理士法獨占，我們不做個案試算、不代辦申報。文中的稅率與制度為 2026 年 8 月查證當下的公開資料，稅制每年都在修正，實際適用一律以簽約當下主管機關的公告，以及你自己委任的稅理士、司法書士、行政書士的判斷為準。
另外，本文刻意不寫任何物件、不寫價格、不做收益試算。你會看到的全部是「有哪些稅目、稅率是多少、依據在哪裡」。
如果想具體看看大阪有哪些物件、了解物件登記資料的呈現方式，可以到我們的物件頁參考範例，例如大阪市平野區的物件、大阪市西成區的物件——同樣不列價格與收益數字，僅供了解物件資訊的格式。
買進階段：日本買房的印紙稅、登錄免許稅與不動產取得稅
這一段的特色是「金額大、只發生一次、而且不會出現在房屋標價裡」。日本業界常用的粗估說法是成交價之外還要另抓一筆諸費用，但那是行情感覺不是法定數字，所以下面只列有明確依據的項目。
一、印紙稅：契約書上要貼的稅
不動產讓渡契約書屬於印紙稅的課稅文書，稅額依契約金額分級。依日本國稅廳的軽減措置，平成 26 年 4 月 1 日至令和 9 年（2027 年）3 月 31 日之間製作的不動產讓渡契約書：契約金額 1,000 萬日圓超～5,000 萬日圓以下為 1 萬日圓、5,000 萬日圓超～1 億日圓以下為 3 萬日圓、1 億日圓超～5 億日圓以下為 6 萬日圓。這是四個階段裡金額最小、也最少人搞錯的一項。
二、登錄免許稅：所有權移轉登記時課的國稅
依國稅庁「登録免許税の税額表」，土地與建物因買賣而移轉所有權的本則稅率都是 1,000 分之 20（也就是 2%），課稅基準是固定資產課稅台帳登錄價格，不是成交價。土地買賣另有 1,000 分之 15（1.5%）的軽減稅率，但國稅庁頁面載明的適用期限是「令和 8 年 3 月 31 日まで」——這個日期已經在 2026 年 3 月底屆至。是否已經延長、你的案子能不能適用，請直接問承辦的司法書士，不要拿網路文章當依據。這是本文唯一一項我們查到的資料本身就處在時效邊界上的稅目，特別標出來。
三、不動產取得稅：都道府縣稅，取得後才會收到繳款單
依大阪府的說明，標準稅率是 4%，但依特例措施，在令和 9 年（2027 年）3 月 31 日之前取得的「住宅及其土地」適用 3%。同一份特例還規定，宅地與宅地比準土地在同一期限內取得者，以固定資產課稅台帳登錄價格的二分之一作為課稅標準額。要注意兩件事：第一，3% 是給住宅用的，取得店舖、事務所這類非住宅建物仍是 4%；第二，這筆稅通常在過戶後幾個月才寄單，很多買家在資金計畫裡漏掉它。
四、仲介手數料：若透過宅建業者交易
依國土交通省告示第 1552 號，宅地建物取引業者向委託人一方可收取的報酬有法定上限，計算方式是把成交價分段後各乘一個比率再加總：200 萬日圓以下的部分 5%、200 萬日圓超至 400 萬日圓以下的部分 4%、400 萬日圓超的部分 3%，另加消費稅。請特別注意「上限」兩個字——它是天花板，不是公定價，也不是每一筆交易都一定會發生這筆費用。
五、消費稅：要看賣方是誰
依國稅庁的說明，土地與借地權的讓渡是消費稅非課稅項目。建物則不同：賣方若是課稅事業者，其事業用資產的讓渡會課消費稅。所以同樣一份契約，土地部分不含稅、建物部分可能含稅，關鍵在賣方身分與契約書上的金額拆分方式。看契約時要確認的是「這個數字含不含稅」，不是「日本買房要不要付消費稅」。
六、司法書士報酬
日本的所有權移轉登記由司法書士辦理。這筆費用我們查不到官方統一價目表——日本的司法書士報酬早已自由化，各事務所自訂，所以本文不寫任何數字。要知道實際金額，唯一的方法是請對方出書面估價。
持有階段：大阪固定資產稅 1.4% 與都市計畫稅 0.3%
這一段是最多台灣買家低估的部分。買進的稅只痛一次，持有的成本是每年都來。
一、固定資產稅：課稅標準額 × 1.4%
依大阪市的說明，納稅義務人是「賦課期日（每年 1 月 1 日）現在，在大阪市內持有固定資產（土地、家屋、償却資產）的人」，稅額計算式為「課稅標準額 × 稅率（1.4%）」。
二、都市計畫稅：課稅標準額 × 0.3%
依大阪市的說明，都市計畫稅是為支應都市計畫事業或土地區劃整理事業經費而課的目的稅，稅額為課稅標準額 × 0.3%。實務上它和固定資產稅合併在同一張繳款單，所以大阪市內的物件，這兩項合計就是課稅標準額的 1.7%。
三、住宅用地的課稅標準特例
依大阪市的說明，符合住宅用地條件者：200 平方公尺以下的部分（小規模住宅用地）固定資產稅以價格的六分之一、都市計畫稅以三分之一作為課稅標準額；超過 200 平方公尺的部分（一般住宅用地）固定資產稅以三分之一、都市計畫稅以三分之二計算。這個特例的存在，是為什麼同樣評價額的土地，稅單金額可能差好幾倍——用途不同，課稅標準就不同。
四、1 月 1 日這個日期，比想像中重要
因為賦課期日是 1 月 1 日，該年度的納稅義務人就是 1 月 1 日當天的登記所有人。年度中間過戶的案子，日本實務上常見由買賣雙方按日數分攤該年度稅額，但那是契約當事人之間的約定，不是稅法上的納稅義務移轉——對主管機關而言，繳款單還是寄給 1 月 1 日的所有人。看契約時要確認有沒有寫清楚這件事。
五、查不到統一數字的項目，本文不寫
區分所有建物的管理費與修繕積立金、火災與地震保險費、水電基本費、若委託代管的管理報酬——這幾項沒有法定費率，完全依物件、依管理公司、依合約而異，沒有任何「大阪平均多少」的數字是可靠的。要知道實際金額，只能向該物件的管理公司索取現行的管理規約與收費明細，以及調閱修繕積立金的積立狀況與長期修繕計畫。誰給你一個「大阪持有成本大概每年幾 % 」的通則數字，請他拿出出處。
出租階段：非居住者租金源泉徵收 20.42% 與納稅管理人
如果物件不是自住，而是出租或做住宿營運，就會多出兩件台灣買家最常忽略的事。
一、租金的源泉徵收 20.42%
依國稅庁 No.2880，向非居住者或外國法人支付日本國內不動產的租賃料時，支付方（不論法人或個人）必須在支付時源泉徵收 20.42% 的所得稅及復興特別所得稅。例外是：個人為了自己或親族居住而支付的租金不需源泉徵收。換句話說，如果你是台灣的非居住者、房子租給法人或租給非自住用途，實際入帳的租金會先被扣掉 20.42%，之後再透過確定申告結算。看到「月租金多少」時，要先問這個數字是源泉徵收前還是後。
二、納稅管理人
依國稅庁的說明，非居住者在日本有需申報的國內來源所得時，必須選任納稅管理人，並向所轄稅務署提出「所得稅・消費稅の納稅管理人の選任屆出書」。納稅管理人可以是法人或個人，職務是代為申報與繳納。這不是選配，是有申報義務時的前提手續。
賣出階段：日本讓渡所得稅為何看「賣出那年 1 月 1 日」
日本的不動產讓渡所得採分離課稅，稅率取決於持有期間，而且期間的算法跟直覺不一樣。
一、判定基準日不是「賣出當天」，是「賣出那一年的 1 月 1 日」
依國稅庁 No.3211 與 No.3208：讓渡年 1 月 1 日現在持有期間在 5 年以下者為短期讓渡所得，超過 5 年者為長期讓渡所得。實務上這代表，實際持有剛好滿 5 年零幾個月的案子，仍可能被認定為短期——差一天，稅率完全不同。
二、短期讓渡所得：合計約 39.63%
所得稅 30% + 復興特別所得稅（所得稅額的 2.1%）+ 住民稅 9%。
三、長期讓渡所得：合計約 20.315%
所得稅 15% + 復興特別所得稅（所得稅額的 2.1%）+ 住民稅 5%。復興特別所得稅的適用期間依國稅庁記載為平成 25 年至令和 19 年。
四、買方對非居住者的 10.21% 源泉徵收
依國稅庁 No.2879，向非居住者購買日本土地等的買方，必須源泉徵收讓渡對價的 10.21%。例外是：個人為自己或親族居住而購買，且讓渡對價在 1 億日圓以下者不需源泉徵收。這一條的實務意義是——當你（非居住者）將來要賣掉這間房子時，買方會先扣走 10.21% 才把錢給你，這筆錢之後透過確定申告結算。做退場資金規劃時，這個時間差要算進去。
台灣這邊要不要報？海外所得 100 萬、750 萬與臺日租稅協定
一、海外所得 100 萬與基本所得額 750 萬這兩個門檻
依財政部的說明，同一申報戶全年海外所得合計達新臺幣 100 萬元以上者，應全數計入個人基本所得額；基本所得額未達 750 萬元者沒有繳納基本稅額的問題，超過 750 萬元者，先減除 750 萬元後就餘額按 20% 稅率計算基本稅額。海外所得不在稽徵機關提供查詢的所得資料範圍內，要由納稅義務人自行申報。
租金與賣屋價差都要看。同一份財政部說明把個人海外所得分成十類，其中包含「租賃所得」與「財產交易所得」——日本的租金收入落在前者，賣掉日本房子的價差落在後者，兩種都要計入判斷，不是只有收租才需要讀這一段。同一頁並載明，海外財產交易若無法提出成本與費用證明者，不動產按實際成交價格的 12% 計算所得額。注意這個 12% 不是稅率——它算出來的是「所得額」，之後仍要併入前述基本所得額判斷，未達 750 萬元門檻者應繳為零。實務上的意思是：日本端的讓渡所得稅結算完，台灣端還有一次要確認，不是繳完日本的就結束了。
二、臺日租稅協定與雙重課稅的處理
臺日租稅協定（亞東關係協會與公益財團法人交流協會避免所得稅雙重課稅及防杜逃稅協定）已於民國 105 年（2016 年）6 月 13 日生效，自民國 106 年（2017 年）1 月 1 日起適用。協定的存在不代表某一方就不用繳，而是提供減免或扣抵的依據——具體怎麼適用，這是稅理士與會計師的工作，不是網路文章能回答的。
台灣人在大阪買房最常見的三個稅務誤解
第一個：「日本房價比台灣便宜」——這句話比較的是標價，不是總持有成本。買進時的不動產取得稅、登錄免許稅、每年 1.7% 的固都稅、非居住者的源泉徵收，這些在台灣的持有經驗裡沒有對應項目，不會自動出現在比價表上。
第二個：「反正有代管，稅的事不用管」——源泉徵收是支付方的義務，申報義務是所有人的。代管公司可以協助，但納稅義務不會因為委外而移轉。
第三個：「先買再說，稅之後再研究」——上面賣出階段已經說明，讓渡所得稅率由「賣出那年 1 月 1 日的持有期間」決定。持有期間的規劃必須在買進前就想清楚，買完之後這件事就只剩等待，沒有操作空間了。
查不到的部分：司法書士報酬、管理費、修繕積立金為何不寫
這篇文章刻意留下幾個空白：司法書士報酬、管理費、修繕積立金、保險費、代管報酬，全部沒有法定費率也沒有可信的公開平均值，所以我們一個數字都不寫。另外，登錄免許稅土地軽減稅率的最新延長狀態，我們查到的國稅庁頁面載明期限為令和 8 年 3 月 31 日，是否延長未能從官方頁面確認，本文據實標示為待確認，不憑印象補一個看起來合理的答案。
我們是在大阪實際做住宿營運的團隊，不是稅務事務所。上面這些是我們自己在做功課時逐條查證的整理，公開出來讓後面的人少走一段路；輪到你的個案時，該找稅理士就找稅理士。
關於台灣人在日本的貸款與資金安排，我們另外整理了一頁：台灣人在日本買房的貸款條件與資金安排。
另外，2026 年大阪的官方數字（訪日旅客、公示地價、特區民泊新制）與買前的五項檢查清單，整理在這一篇：2026 年的大阪房產：官方數字說了什麼，以及買之前該要的五樣東西。
本文為一般性制度資訊整理，不構成法律、稅務或投資建議，亦不代表任何個案的實際稅負。實際適用請諮詢日本的稅理士、司法書士、行政書士等專業人士。國外不動產投資，具有風險性，請投資人詳閱行銷文件並審慎考量後再行交易。
資料出處（日本與台灣官方網站，可自行查證）
印紙稅軽減措置｜日本國稅庁 No.7108 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7108.htm ／ 印紙稅稅額表 No.7140 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7140.htm
登錄免許稅稅額表｜日本國稅庁 No.7191 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm
不動產取得稅（稅率 4%／住宅 3% 特例、宅地課稅標準二分之一）｜大阪府 https://www.pref.osaka.lg.jp/o050040/zei/alacarte/fudousan.html
仲介報酬上限｜國土交通省告示第 1552 號 https://www.mlit.go.jp/notice/noticedata/sgml/1970/26197000/26197000.html
土地讓渡之消費稅非課稅｜日本國稅庁 No.6931 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shohi/6931.htm
固定資產稅（賦課期日與 1.4%）｜大阪市 https://www.city.osaka.lg.jp/zaisei/page/0000021272.html ／ 都市計畫稅 0.3% https://www.city.osaka.lg.jp/zaisei/page/0000370734.html ／ 住宅用地課稅標準特例 https://www.city.osaka.lg.jp/zaisei/page/0000239753.html
非居住者租賃料源泉徵收 20.42%｜日本國稅庁 No.2880 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/gensen/2880.htm
非居住者土地購入源泉徵收 10.21%｜日本國稅庁 No.2879 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/gensen/2879.htm
納稅管理人選任｜日本國稅庁 A1-7 https://www.nta.go.jp/taxes/tetsuzuki/shinsei/annai/shinkoku/annai/07.htm
短期讓渡所得｜日本國稅庁 No.3211 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3211.htm ／ 長期讓渡所得 No.3208 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3208.htm
海外所得與基本稅額（100 萬元、750 萬元、20%）｜財政部稅務入口網「最低稅負制」 https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/tax-info/understanding/tax-saving-manual/national/individual-income-tax/6xKrvGR
臺日租稅協定生效與適用日｜財政部全球資訊網 https://www.mof.gov.tw/singlehtml/384fb3077bb349ea973e7fc6f13b6974?cntId=dot70257
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