像一台只認信用卡、不收現金的售票機——50 歲以後在日本租房，卡住的不是你有沒有錢。
台灣的討論區這兩天在吵「為什麼超過 50 歲就難租房」。這篇不談台灣，談日本：在日本，這件事有多少是感覺，有多少是可以查到出處的制度事實。
先把立場放在最前面：這篇不是勸你買房。 我們把「租」這條路上真實存在的門檻列出來，也把「買」這條路要付的制度成本列出來，兩邊都不修飾。判斷是你的。
門檻一：房東那一關是主觀的，而且有數字
国土交通省在「住宅確保要配慮者に対する居住支援機能等のあり方に関する検討会」的資料中，公布了令和 3 年度的調查結果（調查對象為公益財団法人日本賃貸住宅管理協会中從事賃貸住宅管理業的會員，回答者 187 個團體）：
高齢者入住的意識分布是——
| 態度 | 比例 |
|---|---|
| 従前と変わらず拒否感はない | 27% |
| 従前は拒否感があったが現在はない | 7% |
| 拒否感はあるものの従前より弱くなっている | 44% |
| 従前と変わらず拒否感が強い | 16% |
| 従前より拒否感が強くなっている | 6% |
合計約七成（44%＋16%＋6%＝66%）仍有拒否感。 同一份資料的令和 4 年度調查為 48%＋13%＋5%，同樣落在約七成。
更關鍵的是理由。針對「有做入居制限的團體」（回答 76 個團體）追問「最主要的理由」，答案高度集中：
「居室内での死亡事故等に対する不安」——90.9%
其餘「住宅の使用方法等に対する不安」3.9%、「他の入居者・近隣住民との協調性に対する不安」2.6%、「家賃の支払いに対する不安」僅 1.3%。
請注意最後那一項。 房東擔心的不是你付不出房租——那只占 1.3%。擔心的是「人在屋裡走了，後續怎麼辦」。所以這一關不是收入審查沒過，是房東心裡先過了一輪，而你提高收入證明並不會直接改善它。
〔出處：国土交通省「住宅確保要配慮者に対する居住支援機能等のあり方に関する検討会」資料 p.5 https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/content/001708224.pdf ；同一組數據亦見於内閣府『令和6年版高齢社会白書』 https://www8.cao.go.jp/kourei/whitepaper/w-2024/html/zenbun/s1_2_4.html 〕
門檻二：審查那一關是制度化的
日本租屋現在的實務，多半不是「找一位親友當連帯保証人」就能過關，而是要通過家賃債務保証会社的審查。這是代替連帯保証人承擔租金債務的專門公司。
公益財団法人日本賃貸住宅管理協会「第 28 回 賃貸住宅市場景況感調査（日管協短観）」2023 年度的數字：
| 區域 | 把「利用家賃債務保証会社」列為必要條件 |
|---|---|
| 全國 | 93.0%（未列為必要條件 7.0%） |
| 首都圏 | 93.8% |
| 關西圏 | 93.8% |
| その他 | 92.1% |
該調查的考察欄如此推論：民法修正導入極度額設定之後，為了迴避滯納風險，不分區域與管理戸數規模，「保証会社利用が定着してきていると推測される」。
⚠️ 請注意「と推測される」這五個字：那是該協會的推測，不是統計結果。這一節真正的統計結果，是上面表格裡的四個數字。我方照原文轉述，⛔ 不把推測寫成結論。
這代表什麼：找不找得到親友當連帯保証人，已經不是決定性的一步；決定性的一步是那家公司的審查。 而審查標準是各家公司自訂、不對外公告的——這是這條路上最難事前確認的一段。
〔出處：公益財団法人日本賃貸住宅管理協会「市場データ（日管協短観）」 https://www.jpm.jp/marketdata/ ；第 28 回 2023 年度 PDF p.17 https://www.jpm.jp/marketdata/pdf/tankan28.pdf 〕
門檻三：空屋很多，但空屋不等於租得到
很多人會直覺推論：日本空屋這麼多，房東應該來者不拒。數字說的是另一件事。
総務省統計局『令和 5 年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計』（2023 年 10 月 1 日現在）：
- 空屋數 900 萬 2 千戶，較 2018 年（848 萬 9 千戶）增加 51 萬 3 千戶，過去最多
- 空屋率 13.8%，過去最高
- 空屋中，一戸建 352 萬 3 千戶（39.1%）、共同住宅 502 萬 9 千戶（55.9%）
- 且「共同住宅の空き家の約 8 割が賃貸用の空き家」
房子是夠的。過不了的是門檻一與門檻二。 供給充足和「你租得到」之間，隔著一道審查，而那道審查不看空屋率。
〔出處：総務省統計局『令和5年住宅・土地統計調査』調查結果頁 https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2023/tyousake.html ；基本集計 概要 PDF https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2023/pdf/kihon_gaiyou.pdf 〕
日本有沒有在處理這件事？有，而且是 2025 年 10 月才上路的新制
改正住宅セーフティネット法（住宅安全網法）已於 2025 年 10 月 1 日施行。 由国土交通省、厚生労働省、法務省協同推動，重點有三項：
- 居住サポート住宅——提供三項支援機能的住宅：日常的安否確認／訪問等による見守り／生活・心身の状況が不安定化したときの福祉サービスへのつなぎ。支援主體可為社会福祉法人、NPO法人、管理会社等。
- 認定家賃債務保証業者制度——由国土交通大臣從既有登錄業者中，認定「住宅確保要配慮者容易利用」的業者。
- 居住支援法人の業務に残置物処理を追加——直接對應門檻一那個 90.9% 的擔憂。相關的「残置物の処理等に関するモデル契約条項」由国土交通省與法務省於令和 3 年 6 月策定。
但請照實理解它的定位：它叫「支援」，不叫「一定租得到」。 它降低房東的不安，不是給承租人一張通行證。
〔出處：国土交通省「住宅セーフティネット制度」 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000055.html 〕
一個常見誤解要先拆掉：日本不是「住進去了會被趕走」
台灣讀者常擔心「年紀大了會不會被房東請走」。就日本的成文法而言，方向剛好相反。
借地借家法（平成三年法律第九十号）：
- 第 26 條（建物賃貸借契約の更新等）：有期限的建物租賃，若當事人未在期間屆滿前 1 年至 6 個月之間通知不更新，即視為以與從前相同條件更新（但期間變為無定めがないもの）。
- 第 28 條（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）：房東要提出不更新的通知或解約申入，必須綜合雙方使用建物的必要情事、從前經過、利用狀況、建物現況、以及房東是否提出財產上給付（立退料）等，「正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない」。
所以日本這套制度保護的是「已經住進去的人」。 難的是入口，不是出口——這正好解釋了為什麼房東會在入居審查階段就把門檻拉高：一旦讓你住進來，他就不容易再請你出去。
〔出處：e-Gov 法令検索『借地借家法』 https://laws.e-gov.go.jp/law/403AC0000000090 〕
那「買」這條路的制度成本長什麼樣
先說清楚：列出成本不等於建議你買。 以下是台灣買方在日本買房這條路上，制度上一定會碰到的幾件事，每一件我方站上都有更完整的一篇，這裡只給指路，不重寫。
1. 取得階段：外國人的取得走「事後報告」，不是事前許可。
依外国為替及び外国貿易法（外為法），非居住者取得日本不動產後須向財務大臣提出報告書——這一段我方站上已有最完整的一版，本文不重寫。
👉 匯款、結匯、外為法報告與買房六道關卡：台灣人在大阪買房的六關流程（第六關有專節）
〔出處：財務省「制度の概要」 https://www.mof.go.jp/policy/international_policy/gaitame_kawase/real_property/seido_gaiyo.html 〕
2. 持有階段：稅是四個階段，不是一筆。
不動産取得税、登録免許税、固定資産税、所得税，時點與課徵對象各不相同。這一題我方已有專文，本文不重複。
👉 台灣人在日本買房要繳哪些稅？大阪非居住者四階段拆解
3. 出租階段：管理契約的兩種型態，權利義務完全不同。
👉 日本買房出租誰來管？賃貸管理契約與サブリース的制度整理
4. 下一代：如果你買房正是為了「老後」，那繼承這一段一定要一起想。
繼承登記已義務化，課稅範圍與 2026 年的新制都會影響你的規劃。
👉 台灣人買的日本房子，將來要怎麼傳給下一代？
5. 價格怎麼看：先學會查，再談貴不貴。
👉 日本房價怎麼自己查？地價公示、路線價、固定資產稅評價額與成交價
6. 其餘零碎問題（仲介費、持有成本、流程）：
👉 台灣人在日本買房 22 問
另外一件正在變動的制度事實，範圍要講精確： 国土交通省已公布「国土利用計画法施行規則の一部を改正する省令」（公布 令和 8 年 2 月 2 日、施行 令和 8 年 4 月 1 日），在大規模土地交易的屆出事項中，追加法人代表者的國籍等資訊。這一項適用的是大規模土地取引，不是一般住宅或區分所有建物的買賣，請不要把它讀成「外國人買房要多一道手續」。
〔出處：国土交通省 報道発表 https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo02_hh_000001_00106.html 〕
這篇刻意沒寫的三件事
- 沒有任何收益率、回本年數、租金數字。 我方查不到可信的一手來源，就不寫。
- 沒有「所以應該買」的結論。 上面每一段都是制度事實，制度事實不會自動推導出你該做什麼。
- 沒有個案的稅務或法律判定。 你的居住者身分、持有年數、資金來源怎麼影響稅負，要由日本的稅理士與司法書士認定。
誰在寫這篇
和日大阪房產（法人：株式会社和日 / Kazuhi Co., Ltd.）。我們在大阪實際營運民泊，也協助台灣買方遠端處理日本置產的資料、流程與在地窗口。官網：**https://japan.her-yow.com**
誠實邊界：我方能做的是查制度、標風險、備好要問專業人士的問題清單、把流程講清楚。我方不代辦、也不提供法律、稅務或投資建議，不替稅理士、司法書士、宅建士拍板。查不到的數字，我方會直接說查不到。
⚠️ 國外不動產投資具有風險性，請投資人詳閱行銷文件並審慎考量後再行交易。
想繼續往下問
看完覺得「租」這條路的門檻跟你想的不一樣，或是想先搞清楚「買」這條路對你的狀況代表什麼——
加 LINE `@267fmlaq`，直接問我方。 問方向、問觀念、問區域都可以，不留電話也沒關係。
出處清單（本文引用的每一項）
- 国土交通省「住宅確保要配慮者に対する居住支援機能等のあり方に関する検討会」資料 p.5 — https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/content/001708224.pdf
- 内閣府『令和6年版高齢社会白書』第1章第2節4 生活環境 — https://www8.cao.go.jp/kourei/whitepaper/w-2024/html/zenbun/s1_2_4.html
- 公益財団法人日本賃貸住宅管理協会「市場データ（日管協短観）」 — https://www.jpm.jp/marketdata/ ／第 28 回（2023 年度）PDF p.17 — https://www.jpm.jp/marketdata/pdf/tankan28.pdf
- 総務省統計局『令和5年住宅・土地統計調査 調査の結果』 — https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2023/tyousake.html ／基本集計 概要 — https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2023/pdf/kihon_gaiyou.pdf
- 国土交通省「住宅セーフティネット制度」 — https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000055.html
- e-Gov 法令検索『借地借家法』（平成三年法律第九十号） — https://laws.e-gov.go.jp/law/403AC0000000090
- 財務省「本邦にある不動産又はこれに関する権利の取得に関する報告書」制度の概要 — https://www.mof.go.jp/policy/international_policy/gaitame_kawase/real_property/seido_gaiyo.html
- 国土交通省 報道発表「大規模な土地取引の際の届出事項に法人代表者の国籍等を追加」 — https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo02_hh_000001_00106.html
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