日本房價怎麼自己查？地價公示、路線價、固定資產稅評價額與成交價，四種價格一次看懂

台灣買家開始看日本物件之後，最快撞上的一堵牆不是語言，是價格看不出高低。日本網站上寫一個數字、仲介口頭講一個數字、稅單上又是另一個數字——同一塊地，怎麼會有這麼多種價格。

先把答案講完：日本同一塊土地確實有四種官方價格，而且四種都可以免費查。

這張表不是我們整理出來的，是國土交通省自己公布的「主な公的土地評価一覧」（主要公的土地評價一覽）上寫的內容。也就是說，「路線價約為公示價八成」「固定資產稅評價額約為公示價七成」不是業界口耳相傳的經驗法則，是主管機關明文寫在官方頁面上的評價比率。

再加上第五個數字——實際成交價，日本也有兩個公開管道可以查：國土交通省的「不動產情報 Library」與指定流通機構的「REINS Market Information」。

這篇文章把這五個數字逐一拆開：誰定的、什麼時候的價、用在什麼地方、去哪裡查、以及它們各自查不出什麼。每一項都附日本官方出處。

⚠️ 先講清楚本文的性質。這是制度整理，不是不動產鑑定、不是法律意見、不是稅務意見，也不是投資建議。個別物件值多少錢，是不動產鑑定士的專業判斷；稅額怎麼算，是稅理士的專業判斷。我們不做這兩件事、也不代辦。文中制度為 2026 年 8 月查證當下的公開資料，實際適用一律以主管機關公告與你委任的專業人士判斷為準。本文不寫任何物件、不報價、不做任何金額試算，也不做收益推估。

為什麼日本同一塊土地會有四個價格？

因為問問題的人不一樣。

國家要讓一般人做交易時有個公定的參考基準，於是有了地價公示；國稅要對繼承與贈與課稅，需要一套自己算得動、全國一致的評價方法，於是有了路線價；市町村每年要對土地課固定資產稅，需要一套三年才動一次、行政成本撐得住的評價，於是有了固定資產稅評價額。

四套系統各自為了不同目的而生，所以基準日不同、公布時間不同、精細度不同、金額也不同。這不是日本特別複雜，而是把不同用途的價格明確分開，反而讓每個數字都有清楚的意義。

真正該記住的只有一句話：看到一個日本的土地價格，第一件事是問「這是四種裡的哪一種」。 沒有先確認這件事，任何比較都會失真。

地價公示是什麼？為什麼另外三個價格都要看它？

地價公示是這套系統的錨。

依國土交通省的說明，地價公示是依據地價公示法，由國土交通省土地鑑定委員會判定並公布每年 1 月 1 日時點標準地的正常價格，每年 3 月公布。

它的用途，國土交通省列了五項：

1. 提供一般土地交易的指標
2. 作為不動產鑑定評價的基準
3. 作為公共事業用地取得價格的計算基礎
4. 作為相續稅評價與固定資產稅評價的基礎
5. 作為國土利用計畫法土地價格審查的規準

第 4 項就是為什麼另外兩個稅務價格會出現「八成」「七成」這種比率——它們是以地價公示的水準為基礎設定的。

怎麼查

• 全國：國土交通省「不動產情報 Library」的地價公示圖層，可以在地圖上直接點選標準地。
• 大阪府：大阪府地價情報網頁有「地價公示（最新的調查結果）」專頁，最新一次為令和 8 年（價格時點 2026 年 1 月 1 日），提供價格一覽表 PDF 與各市町村變動率圖。
• 大阪市：大阪市計畫調整局另有市內結果的概要 PDF。

它查不出什麼

⚠️ 地價公示的對象是標準地，不是你要看的那一筆土地。標準地是為了代表一個區域而選出來的點位，它的單價不等於隔壁那塊地的單價。形狀、接道、面積、法規限制都會讓實際價格偏離。

⚠️ 另外，地價公示是土地的價格。依地價公示法的定義，正常價格是排除建物與構築物、以及限制土地使用的權利之後的價格。中古大樓、一戶建的成交價包含建物，兩者不能直接對比。 建物在日本稅制上的價值會隨年份遞減，這件事我們在另一篇拆過：日本那些「超便宜」的房子為什麼便宜。

7 月 1 日那一套「地價調查」又是什麼？跟地價公示差在哪？

很多人查到一半會突然冒出「基準地價」這個詞，然後困惑它跟公示地價是不是同一件事。

不是。它的正式名稱是都道府縣地價調查。

依國土交通省的同一份對照表：所管是都道府縣知事、價格時點為每年 7 月 1 日、9 月公布。以大阪府為例，府方在公告中明載其依據為國土利用計畫法施行令第 9 條，由知事選定基準地，委由鑑定評價員鑑定，判定每年 7 月 1 日時點基準地每平方公尺的正常價格後公布——令和 7 年（2025 年）那一次的基準日即為令和 7 年 7 月 1 日。

所以兩者的關係是這樣：

• 地價公示：1 月 1 日的價，3 月公布，國家做。
• 地價調查：7 月 1 日的價，9 月公布，都道府縣做。

兩者相隔半年，等於一年可以看到兩次官方地價。對台灣買家的實際用法是：如果你在 8 月看物件，最新的地價公示已經是 7 個月前的數字，這時 9 月即將公布的地價調查會補上這半年的變化。

⚠️ 但不要把兩組數字直接相減當成「半年漲跌」——標準地與基準地是不同的點位，選點邏輯也不同。要看趨勢，請各自看同一系列的年度變化，而不是跨系列相減。

路線價要怎麼看？為什麼是公示價的八成左右？

路線價是四種價格裡台灣買家最常聽到、卻最常誤用的一個。

它是什麼

依國稅廳的說明，路線價是「面向該道路的標準宅地每 1 平方公尺、以千圓為單位的價額」。查詢入口是國稅廳的財產評價基準書 路線價圖・評價倍率表網站，圖上每條路標著數字，那個數字就是這條路的路線價。

依國土交通省的對照表，路線價由國稅廳・國稅局長訂定，價格時點為每年 1 月 1 日、7 月公布，水準為地價公示的 8 成程度。

它是用來做什麼的

課相續稅與贈與稅時的土地評價。 這是它唯一的法定用途。

而且它不是「路線價 × 面積」就結束。依國稅廳的路線價方式評價說明，實際計算要把正面路線價乘上奧行價格補正率，若有側方、背面路線再各自乘上補正率與影響加算率相加，最後才乘上地積。補正率依路線價圖上標示的地區類別而不同。

也就是說，路線價圖上的數字是一個起點，不是答案。

台灣買家最常見的兩個誤用

⚠️ 誤用一：把路線價當市價。 它是稅務評價，水準本來就設在公示價的八成左右，天生低於公示價。拿它去說「這房子開價太貴」，比較基準一開始就錯了。

⚠️ 誤用二：把「八成」當成可以反推市價的固定係數。 國土交通省寫的是「8 割程度」——是程度，不是公式。個別土地因為形狀、接道、用途地域而有各自的補正，⛔ 我們不會示範任何「路線價 ÷ 0.8」的換算，那不是官方認可的推算方法，我們也不做估價。

它真正好用的地方

路線價圖是免費、全國、逐條道路的資料，而且每年更新。它最實用的功能不是估價，而是看相對關係：同一個街廓裡，主要幹道與後巷的路線價差多少、隔一條街掉多少。這種「相對高低」的判讀，對還不熟悉大阪街廓的台灣買家非常有用，而且不需要任何推算。

相續稅本身的制度我們另外寫在：台灣人買的日本房子，將來要怎麼傳給下一代。

固定資產稅評價額怎麼查得到？為什麼是七成、而且三年才動一次？

第四個數字是四個裡面最難自己查、但最該想辦法拿到的一個。

制度本身

依總務省「固定資產稅の概要」：

• 課稅主體：全市町村。
• 賦課期日：1 月 1 日。也就是每年 1 月 1 日的登記名義人是納稅義務人。
• 課稅標準：適正的時價。
• 標準稅率：1.4%。
• 評價替：3 年一次。

依國土交通省的對照表，固定資產稅評價由總務省・市町村長負責，水準為地價公示的 7 成程度。

「三年才動一次」這件事對買家的意義很直接：你看到的固定資產稅評價額，可能是最多三年前的水準。地價在這三年間怎麼走，這個數字不會反映。

怎麼拿到

固定資產稅評價額不在任何公開網站上，它記在固定資產課稅台帳裡，要申請證明書。以大阪市為例，「固定資產評價（公課）證明書」證明的是當年 1 月 1 日現在的所有者與評價額等課稅台帳記載事項。

大阪市列出可以申請的人包括：納稅義務人（1 月 1 日持有該固定資產者）、賦課期日之後的所有者、繼承人、代理人（需本人自署的委任狀）、大阪市內同一世帶的親屬、法人代表者、法人的從業員、借地／借家人（限有償者）。

看懂這份名單，就知道結論了：你在買之前不是所有者，沒有資格自己去申請。

所以正確的做法只有一個——在買賣談判階段就向賣方或仲介要求提供固定資產評價證明書與公課證明書。這在日本的成屋交易裡是常態需求（登記時計算登錄免許稅、以及固定資產稅的年度分攤都會用到），要求提供不是刁難，是正常程序。

⚠️ 這裡要提醒一件事：證明書上的評價額不是你要繳的稅額。 住宅用地有課稅標準的特例、有負擔調整措施，實際稅額另有算法。⛔ 本文不做任何稅額試算，稅制整理見：台灣人在日本買房要繳哪些稅。

那「別人實際成交多少」要去哪裡查？

前面四個都是官方評價。買家真正想知道的往往是第五個東西——實際成交價。日本有兩個公開管道。

一、國土交通省「不動產情報 Library」

這是國土交通省自己經營的網站，提供不動產的取引價格、地價公示等價格資訊、防災資訊、都市計畫資訊、周邊設施資訊。它在 2024 年 4 月接手了原本「土地綜合情報系統」的角色。

其中的不動產取引價格情報提供制度，依國土交通省說明，是自平成 18 年（2006 年）4 月起，以對不動產交易當事人的問卷調查為基礎累積資訊，截至令和 7 年（2025 年）3 月 31 日已提供約 547 萬件取引價格資訊。內訳為宅地（土地）1,873,353 件、宅地（土地與建物）1,998,331 件、中古大樓等 893,567 件、農地 466,257 件、林地 237,408 件。

公開的欄位包括：所在地（町・大字層級）、取引時期、取引價格（有效數字 2 位）、土地面積與形狀、建物用途與構造、床面積、建築年、前面道路、最寄車站、用途地域、建蔽率、容積率等。

⚠️ 它的三個限制，一定要知道：

1. 來源是問卷，不是全數登錄。 沒有回覆問卷的交易就不在裡面，⛔ 它不是台灣意義上的「實價登錄」全量資料。
2. 所在地只到町・大字層級。 查不到門牌，也就無法確認是不是你看的那一棟。
3. 價格是有效數字兩位。 一個數字如果是 3,500 萬日圓，它可能原本是 3,4XX 萬到 3,5XX 萬之間的某個值。⛔ 拿它去做精確比價沒有意義。

二、REINS Market Information

REINS（レインズ）本身是指定流通機構經營的、不動產公司專用的物件資訊交換系統。指定流通機構由國土交通大臣指定。網站上寫得很清楚：一般人無法存取 REINS。

但另有一個對外開放的網站叫 REINS Market Information（`www.contract.reins.or.jp`），提供成約價格的市場資訊給一般人查詢。

⚠️ 同樣有限制：它給的是經過整理的市況資訊，不是逐筆可對應到特定物件的成交紀錄。用途是抓區域的大致水位，不是驗證某一戶。

這四個數字可以拿來斷定一間房「開價合不合理」嗎？

⛔ 不行，而且我們不會假裝可以。

原因有三個，每一個都是制度本身造成的：

第一，四個官方價格全部是「土地」的價格。 你買的中古大樓或一戶建含建物。建物的價值判斷牽涉構造、屋齡、修繕狀況、法定耐用年數與實際狀態的落差——完全不在這四個數字的射程內。

第二，官方價格是「標準」的價格，不是「這一筆」的價格。 標準地、基準地、路線價的標準宅地，全部都是代表性點位。你要看的那一筆有沒有接到路、形狀方不方正、是不是袋地、有沒有高低差，都會讓實際價格離開標準值。

第三，判斷某一筆不動產的價格，在日本是有資格門檻的業務。 不動產鑑定評價由不動產鑑定士執行。我們不是鑑定機構，不做估價，也不會用四個官方數字拼出一個「合理價」給你。

那查這些數字到底有什麼用？用處在問對問題：

• 這一區的路線價往哪個方向遞減？賣方說的「地段好」跟路線價圖顯示的方向一致嗎？
• 固定資產稅評價額拿到了嗎？沒有的話為什麼？
• 不動產情報 Library 上同一個町名的成交帶，跟這間的開價落在同一個量級嗎？如果差很多，差在哪——是建物、是權利型態、還是有我們沒問到的事？

這些問題不需要你會估價，但問出來之後，對方的回答會告訴你很多事。

看物件時，實際要照著做的是哪六個步驟？

1. 先確認地址與地番。 住居表示（門牌）與登記上的地番是兩套系統，查路線價與登記要用地番。向仲介要「登記事項證明書」上的地番。
2. 查地價公示與地價調查。 到國土交通省「不動產情報 Library」的地圖上找最近的標準地／基準地，記下單價與最近幾年的變動方向。⛔ 不要把它當成這一筆的單價。
3. 查路線價。 到國稅廳「財產評價基準書 路線價圖・評價倍率表」找到該物件前面道路的路線價，並看周邊街廓的相對高低。
4. 要求賣方提供固定資產評價證明書與公課證明書。 你在成交前無權自行申請，只能要求提供。拿不到就要問為什麼。
5. 查成交帶。 到不動產情報 Library 的不動產價格（取引價格・成約價格）查同町名、同類型、同屋齡帶的資料，再到 REINS Market Information 對一次區域水位。記得兩者都有前述限制。
6. 把落差寫成問題，要求書面回答。 多數與價格有關的事項（權利關係、法令限制、道路狀況等）本來就落在宅地建物取引業法第 35 條重要事項說明的範圍內。買賣的完整流程整理在：台灣人在大阪買房的完整流程。

⚠️ 如果你看的是分讓大樓（マンション），還有一整套跟價格同等重要、但不在這四個數字裡的東西——管理費、修繕積立金、長期修繕計畫。那一套我們另外寫了：日本中古マンション的管理費與修繕積立金。

這篇文章有哪些地方是我們查不到、所以刻意留白的？

這篇文章刻意留白的地方，逐條列出來：

• 從路線價或固定資產稅評價額反推市價的換算公式：國土交通省寫的是「8 割程度」「7 割程度」，是水準的描述，不是換算係數。⛔ 我們不寫任何反推算式，也不做估價。
• 大阪各區的具體價格水位比較：需要逐區、逐年、逐用途整理，且會隨每年公布而變動。本文不提供，請直接到官方頁面查最新一次結果。
• 令和 7 年大阪府基準地價格調查的各類變動率：該公告 PDF 的內文為壓縮圖層，本輪查證無法取得可靠的數字，因此本文只寫已確認的法源與基準日，不引用任何變動率。要看數字請自行下載大阪府的公告 PDF。
• 不動產情報 Library 的資料涵蓋率：官方說明了資料來源是問卷與累計件數，但查不到「回收率」或「涵蓋率」的公開統計，因此無法說明有多少比例的交易沒被收錄。標為待確認。
• 「這間房子值不值得買」：這不是文章能回答的問題，也不是我們的業務。

把這五個數字都查完之後，真正改變的是什麼？

把上面五個數字合起來看會發現，日本的土地價格資訊其實相當開放——四種官方評價有三種可以在網路上免費查到，成交帶也有兩個公開管道，而唯一要跟賣方要的固定資產稅評價額，本來就是交易過程會用到的文件。

真正的風險從來不是「查不到」，而是沒查就先相信了口頭說法。同樣一間開價偏高的物件，知道它偏高而決定買（因為屋況、位置或用途對你有價值），跟不知道而買，是完全不同的兩件事。

我們是在大阪實際做住宿營運的團隊，不是不動產鑑定機構也不是仲介公會。上面這些是我們自己做功課時逐條查證的整理，公開出來讓後面的人少走一段路；輪到你的個案時，該找鑑定士就找鑑定士、該找宅建士就找宅建士、該找稅理士就找稅理士。

2026 年大阪的官方數字與買前該要的五樣東西，另外整理在：2026 年的大阪房產：官方數字說了什麼。其他常見疑問見：台灣人在日本買房 22 問。

需要有人用中文把這些數字對到實際物件

把你的情況告訴我們——想看哪一區、要自用還是出租、對屋齡與權利型態的接受範圍——我們會把上面這套查價流程對應到實際物件，用中文說明每一份證明書該向誰要、查到的數字看到什麼要追問。

官方 LINE：@267fmlaq（可直接搜尋 ID 加入好友），或到 japan.her-yow.com 留下聯絡方式，我們會回覆你。

⚠️ 我們做的是資訊整理與中文對接：不動產鑑定評價由不動產鑑定士辦理、重要事項說明由宅地建物取引士辦理、登記由司法書士辦理、稅務申報由稅理士辦理，我們不代辦，也不提供法律、稅務或投資建議。本文為一般性制度資訊整理，不構成任何個案的價格判斷，也不含任何收益或報酬的預估。 國外不動產投資，具有風險性，請投資人詳閱行銷文件並審慎考量後再行交易。

資料出處（日本官方網站與法令資料庫，可自行查證）

主な公的土地評価一覧（地價公示＝國土交通省土地鑑定委員會／每年 1 月 1 日・3 月公表；都道府縣地價調查＝都道府縣知事／每年 7 月 1 日・9 月公表；相續稅評價＝國稅廳・國稅局長／每年 1 月 1 日・7 月公表・地價公示水準的 8 割程度；固定資產稅評價＝總務省・市町村長／1 月 1 日・3 年に 1 度評價替・地價公示水準的 7 割程度）｜國土交通省 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000042.html

地價公示（地價公示法、每年 1 月 1 日時點標準地的正常價格、3 月公表、五項用途）｜國土交通省 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000043.html

地價公示（最新的調查結果。令和 8 年、價格時點 2026 年 1 月 1 日）｜大阪府 https://www.pref.osaka.lg.jp/o130150/yochi/chika/koji.html

地價調查（最新的調查結果）｜大阪府 https://www.pref.osaka.lg.jp/o130150/yochi/chika/chosa.html

令和 7 年大阪府基準地價格調查（地價調查）の結果について（國土利用計畫法施行令第 9 條、基準日令和 7 年 7 月 1 日）｜大阪府 https://www.pref.osaka.lg.jp/documents/114660/r7houdou_1.pdf

大阪府地價情報ホームページ｜大阪府 https://www.pref.osaka.lg.jp/o130150/yochi/chika/index.html

財產評價基準書 路線價圖・評價倍率表（相續稅・贈與稅的土地評價查詢入口）｜國稅廳 https://www.rosenka.nta.go.jp/

No.4604 路線價方式による宅地の評価（路線價＝面向該道路的標準宅地每 1 平方公尺千圓單位價額；奧行價格補正率・側方路線影響加算率等計算方式）｜國稅廳 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4604.htm

固定資產稅の概要（課稅主體＝全市町村、賦課期日 1 月 1 日、課稅標準＝適正な時價、標準稅率 1.4%、3 年ごとに 1 回評價替）｜總務省 https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/149767_08.html

固定資產評價（公課）證明書（證明當年 1 月 1 日現在的所有者與評價額等固定資產課稅台帳記載事項；可請求者名單）｜大阪市 財政局 https://www.city.osaka.lg.jp/zaisei/page/0000007983.html

不動產情報ライブラリ（取引價格、地價公示等價格資訊、防災資訊、都市計畫資訊、周邊設施資訊）｜國土交通省 https://www.reinfolib.mlit.go.jp/

不動產價格（取引價格・成約價格）情報の檢索・ダウンロード｜國土交通省 https://www.reinfolib.mlit.go.jp/realEstatePrices/

不動產取引價格情報提供制度（平成 18 年 4 月起以取引當事人問卷為基礎累積；約 547 萬件／令和 7 年 3 月 31 日時點；公開欄位含所在地町・大字層級、取引價格有效數字 2 位等）｜國土交通省 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000069.html

不動產取引アンケート調查（取引價格情報的問卷回答窗口）｜國土交通省 https://e-answer.mlit.go.jp/enquete/

レインズ（指定流通機構經營的不動產公司專用物件資訊交換系統；明載一般人無法存取）｜不動產流通機構 http://www.reins.or.jp/

REINS Market Information（對一般人公開的成約價格市場資訊）｜不動產流通機構 http://www.contract.reins.or.jp/

宅地建物取引業法（第 35 條 重要事項の説明）｜e-Gov 法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000176

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