台灣買家開始看日本物件之後，幾乎都會遇到同一種畫面：同一個城市裡，有些物件的開價低到不合常理。幾百萬日圓的一戶建、標價比隔壁一半還低的中古屋、廣告寫著「格安」的整棟樓。
「日本房子怎麼這麼便宜」在中文世界已經是一個成熟的話題——台灣媒體反覆報導過超低價空屋，也有專家出面提醒風險。但這些報導大多停在「有陷阱要小心」，很少有人把便宜的具體原因逐條拆開：便宜通常不是隨機的，日本的制度會在文件上留下明確的痕跡，而那些痕跡是可以在下斡旋之前就查出來的。
這篇文章把「便宜」拆成五個制度上的原因，每一個都附日本官方出處，最後給一份看物件時可以直接照著問的清單。
先講清楚本文的性質。這是制度整理，不是法律意見、不是稅務意見，也不是投資建議。個別物件的權利關係、可否重建、稅負與價值判斷，只有日本的宅地建物取引士、建築士、土地家屋調査士、司法書士、稅理士等具資格的專業人士能判斷，我們不做判斷、不代辦。文中制度與數據為 2026 年 8 月查證當下的公開資料，實際適用一律以主管機關公告與你委任的專業人士判斷為準。本文也不寫任何物件、不報價、不做收益試算，⛔ 也不會回答「現在該不該買」這種問題。
一、先看官方數字：日本的空屋到底有多少
背景要從一份五年做一次的官方統計看起。依總務省統計局令和 5 年（2023 年）住宅・土地統計調査：
- 全國空き家 900 萬 2 千戶，比 2018 年增加 51 萬 3 千戶。
- 空き家率 13.8%。兩項都是調查開始以來的最高值。
- 其中扣掉賃貸用、売却用及二次的住宅之後的空き家為 385 萬 6 千戶，比 2018 年增加 36 萬 9 千戶，占總住宅數的 5.9%。
最後那一項最值得注意。前面幾類是「正在等房客」「正在等買家」「別墅」——都還在市場運作中；而最後那 385 萬 6 千戶，是沒有在出租、也沒有在出售、也不是別墅的空屋，也就是一般理解的「放著的房子」。
這組數字說明一件事：便宜物件不是特例，是結構性現象。 但反過來說也成立——「數量多」跟「可以買」是兩件不同的事，中間隔著下面五個原因。
二、原因一：土地的權利不是所有權——借地権
台灣買家最容易忽略的一項，是土地的權利型態。日本的物件裡有一類是「建物是你的，土地是租來的」，稱為借地権。
普通借地権與定期借地権的分水嶺
依國土交通省對定期借地權的解說：
- 普通借地権：存續期間 30 年以上，期滿法定更新；地主要拒絕更新需要正当事由；承租人有建物買取請求権。
- 定期借地権（借地借家法第 22～24 條）：以「不更新契約」「不延長存續期間」「不行使建物買取請求」三項特約成立，期滿不更新。
定期借地権又分三類：
- 一般定期借地権（第 22 條）：存續期間 50 年以上，用途無限制，須以公正證書等書面訂立，期滿更地返還、不得請求買取。
- 事業用定期借地権（第 23 條）：存續期間 10 年以上未滿 50 年，限事業用建物（不含居住用），須公正證書，期滿同樣更地返還、不得請求買取。
- 建物讓渡特約付借地権（第 24 條）：存續期間 30 年以上，約定期滿由地主以相當對價受讓建物而終止；受讓後可轉為借家關係繼續使用。
對買家的實際意義
「更地返還」四個字要看懂：期滿時要把建物拆掉、把土地回復成空地還給地主。所以看到借地権物件時，真正要問出來的不是「便宜幾成」，而是：
- 是普通借地権還是定期借地権？是哪一類？
- 契約剩餘期間還有多久？
- 地代（地租）多少、怎麼調整？
- 有沒有更新料、讓渡承諾（轉售時地主是否同意讓渡）、建替承諾（要改建時地主是否同意）？
⚠️ 中文網路上常見「借地権比所有權便宜兩到四成」這類說法。我們查不到任何官方統計或公告基準可以支持一個固定折價幅度，因此本文不寫比例，標為待確認——實際差價是市場行為與個案條件，不是制度規定的數字。
三、原因二：拆掉就蓋不回來——接道義務與「再建築不可」
第二個原因藏在建築法規裡。
日本建築基準法第 43 條規定了接道義務：建築物的基地，原則上必須接寬度 4 公尺以上的道路達 2 公尺以上。這是國土交通省在其建築基準法（集團規定）相關資料中明載的原則。
不滿足這個條件的土地會出現一個特殊狀態：現況的建物可以繼續使用，但一旦拆除就無法依法新建——這就是俗稱的「再建築不可」物件。價格會明顯低於周邊，原因就在這裡。
但也不是完全沒有例外
同法第 43 條另有例外設計：考量基地周邊狀況，經特定行政庁認為無妨或許可時，可不適用接道義務（俗稱 43 條但書許可／第 2 項許可）。
⚠️ 這一點很容易被過度樂觀解讀。國土交通省自己的檢討資料就記載：接道義務無法滿足的基地雖有特例許可制度與針對小規模戶建等的認定手續，但認定對象的建築物有限，且特定行政庁在許可判斷上也有為難的情形。
所以正確的理解是：例外存在，但它是逐案許可，⛔ 不能在買之前就假設一定拿得到。 要確認個案，只能向該地的特定行政庁（在大阪市即為大阪市的建築主管單位）詢問。
大阪自己怎麼看這件事
值得注意的是，大阪市設有「狹隘道路沿道老朽住宅除卻促進制度」——市政府用制度來推動狹窄道路沿線老舊住宅的拆除。反過來讀就是：狹窄道路沿線的老屋，是大阪官方自己認定的課題。這不是傳聞，是市政府公開的施策。
四、原因三：蓋的時候合法，後來法規改了——既存不適格
第三個原因常被誤解成違建，其實完全不同。
依建築基準法第 3 條第 2 項，建築當時符合規定的建築物，因為之後法規修正而不再符合現行規定的狀態，稱為既存不適格。國土交通省對此有專門的頁面與解說集，並就一定範圍內的增築、改築、用途變更設有緩和措施與全體計畫認定制度（法第 86 條之 7 等）。
對買家的意義是：
- 既存不適格 ≠ 違反建築基準法。 前者是合法蓋的、法規後來變了；後者是當初就違規。兩者的處理方式與風險完全不同。
- 但既存不適格建物在增築、改築時可能被要求適用現行規定，這會直接影響改建計畫與費用。
所以看物件時要問清楚的是一句話：這棟樓現在的狀態，是「既存不適格」還是「違反建築基準法」？ 這兩個答案不能混為一談。前一篇談耐震的文章也提到過同一組文件——建築確認済証與検査済証，這裡同樣是關鍵：日本買房會不會怕地震？新耐震、舊耐震與 2000 年基準。
五、原因四：在日本的稅制裡，建物的價值是會歸零的
第四個原因是台日之間最根本的觀念差異。
依國税庁公布的主な減価償却資産の耐用年数表，住宅用建物的法定耐用年數為：木造・合成樹脂造 22 年、鉄筋コンクリート造（RC）等 47 年。
⚠️ 這裡務必分清楚兩件事：
- 這是稅務上的耐用年數，用於計算折舊。
- 它⛔ 不是物理壽命，也不是「只能住幾年」。日本有大量超過法定耐用年數仍在正常使用的建物。
但它確實會影響定價邏輯：在一個「建物帳面價值隨年份遞減、土地價值相對穩定」的制度環境裡，屋齡對價格的壓抑效果比台灣明顯得多。所以看到「屋齡 40 年、開價很低」的木造物件時，那個價格未必反映屋況，而可能只是在反映建物的殘存價值接近零。
⚠️ 中古資產取得後的耐用年數計算另有規定（簡便法等），屬稅務判斷，請洽稅理士，本文不代為試算。相關稅制的完整整理見：台灣人在日本買房要繳哪些稅。
六、原因五：放著不管的成本，2023 年之後變高了
第五個原因是最近幾年才發生的制度變化，很多中文資料還沒更新。
日本的空家等対策の推進に関する特別措置法在令和 5 年（2023 年）修正（令和 5 年法律第 50 號）。這次修正引進了一個新的分類：
- 管理不全空家等：因未妥善管理，若就這樣放置恐將成為「特定空家等」的空家。市町村長可對其指導・勧告。
而關鍵在勧告之後會發生什麼事。依國土交通省的資料：受到勧告的管理不全空家等，其敷地將被排除於固定資産税的住宅用地特例之外。
住宅用地特例是什麼，被排除代表什麼
依總務省對固定資產稅制度的說明，住宅用地享有課稅標準的特例：
- 小規模住宅用地（200 ㎡以下的部分）：課稅標準為價格的 6 分之 1。
- 一般住宅用地（超過 200 ㎡的部分）：課稅標準為價格的 3 分之 1。
被排除於特例之外，代表這塊土地的固定資產稅課稅標準不再享有上述減免。國土交通省的說明也寫得很清楚：受勧告的管理不全空家從住宅用地特例「減輕居住用住宅用地稅負」的本旨來看已經脫離，因此排除適用。
⚠️ 本文不試算任何金額。 實際稅額取決於個別土地的評價額、面積與各年度負擔調整措施，⛔ 網路上流傳的「稅金會變六倍」這種單一倍數說法無法一體適用，我們不引用。
對買家的實際意義只有一句：買了便宜的空屋之後不整理、不出租、不居住，持有成本可能不會維持在買進當下的水準。 這是制度設計，不是意外。
大阪市自己也有空家等對策的公開頁面與各區的相談窗口，以及特定空家等的措置方針，要查所在區的處理方式可以直接看市政府頁面。
七、看到便宜物件時，實際要問出來的七件事
制度講完了。下面這份清單可以在下斡旋之前就要求對方以書面回答——多數項目本身就落在宅地建物取引業法第 35 條重要事項說明的範圍內。
1. 土地的權利型態
所有権還是借地権？若是借地権：哪一類、剩餘期間、地代、更新料、讓渡承諾與建替承諾的條件。
2. 接道狀況與能不能再建築
接的是哪一條道路、道路寬度幾公尺、基地接道幾公尺、是否滿足建築基準法第 43 條。要書面，不要口頭「應該可以」。
3. 建築確認済証與検査済証
有沒有這兩份文件、沒有的話為什麼。這一項與耐震、融資、後續增改築都有關。
4. 現況是「既存不適格」還是「違反建築基準法」
必須問到明確答案，兩者不能混談。
5. 都市計畫上的位置
市街化区域還是市街化調整区域、用途地域是什麼、有無防火・準防火地域等限制。市街化調整区域內的建築行為另有開發許可制度的限制。
6. 這間空屋有沒有被行政指導過
是否曾被市町村指導或勧告為管理不全空家等或特定空家等。這會直接連動到第 7 項。
7. 固定資產稅的課稅狀態
目前的課稅標準有沒有適用住宅用地特例、是否有變動的風險。
八、我們查不到，所以一個字都不寫的部分
這篇文章刻意留白的地方：
- 借地権物件相對於所有權物件的折價幅度：查無官方統計或基準，標為待確認。
- 再建築不可物件、借地権物件的日本融資受理狀況與成數：與我們先前談耐震時的結論一致——各金融機關自訂、逐案審查，查不到官方統一標準，標為待確認。要確認個案只能直接詢問承辦金融機關。相關整理見我們的貸款與資金安排頁。
- 翻修（リフォーム・リノベーション）費用：依建物規模、構造、既有狀況差異極大，沒有可靠的公開平均值。唯一可靠的是請對方出書面估價。
- 43 條但書許可的實際核准比例：查不到全國性的公開統計，不推測。
- 「哪一區的便宜物件值得買」：這不是文章能回答的問題，我們也不做這種判斷。
九、最後一段：便宜本身不是問題，查不出原因才是
把上面五個原因合起來看會發現一件事：日本的制度其實相當透明。 借地権寫在登記簿與契約書上、接道狀況寫在重要事項說明書上、既存不適格與行政指導紀錄都是可以問出來的資訊。
所以真正的風險不在「便宜」這件事本身，而在於買家沒有要求對方把便宜的原因寫成書面。同樣一間再建築不可的物件，知道它再建築不可而決定買，跟不知道而買，是完全不同的兩件事——前者是選擇，後者是意外。
我們是在大阪實際做住宿營運的團隊，不是不動產鑑定機構也不是建築事務所。上面這些是我們自己做功課時逐條查證的整理，公開出來讓後面的人少走一段路；輪到你的個案時，該找宅建士就找宅建士、該找建築士就找建築士。
需要有人用中文把這些問題問出來
把你的情況告訴我們——想看哪一區、要自用還是出租、對屋齡與權利型態的接受範圍——我們會把上面這份清單對應到實際物件，用中文說明每一份文件該向誰要、看到什麼要追問。買下去之後誰來管、契約要注意什麼，我們另外整理了一篇：日本買房出租誰來管？賃貸管理與「租金保證」的制度整理。
官方 LINE：@267fmlaq（可直接搜尋 ID 加入好友），或到 japan.her-yow.com 留下聯絡方式，我們會回覆你。
⚠️ 我們做的是資訊整理與中文對接：重要事項說明由宅地建物取引士辦理、建物調查由建築士辦理、登記由司法書士辦理、稅務申報由稅理士辦理，我們不代辦，也不提供法律、稅務或投資建議。本文為一般性制度資訊整理，不構成任何個案的判斷。國外不動產投資，具有風險性，請投資人詳閱行銷文件並審慎考量後再行交易。
延伸閱讀：台灣人在大阪買房的完整流程、日本中古マンション的管理費與修繕積立金、台灣人在日本買房 22 問。
資料出處（日本官方網站與統計資料，可自行查證）
令和 5 年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（空き家 900 萬 2 千戶、空き家率 13.8%、賃貸用・売却用及び二次的住宅を除く空き家 385 萬 6 千戶／5.9%）｜總務省統計局 https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2023/tyousake.html
令和 5 年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計結果（報道發表）｜總務省 https://www.soumu.go.jp/menu_news/s-news/01toukei03_01000121.html
定期借地権の解説（普通借地権與定期借地権三類的存續期間與期滿處理、借地借家法第 22～24 條）｜國土交通省 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000106.html
定期借地権の概要｜國土交通省 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000159.html
建築基準法（集団規定）——接道義務：原則須接寬度 4m 以上道路 2m 以上｜國土交通省 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001907399.pdf
接道規制のあり方について（第 43 條特例許可制度的適用範圍與課題）｜國土交通省 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001894185.pdf
既存不適格建築物の増築等について（建築基準法第 3 條第 2 項、緩和措置）｜國土交通省 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk_000028.html
全体計画認定を活用した既存不適格建築物の増築等について｜國土交通省 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/zentaikeikaku.html
空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報｜國土交通省 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000035.html
空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律（令和 5 年法律第 50 號）について——管理不全空家等的指導・勧告與住宅用地特例的排除｜國土交通省 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000138.html
固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置（小規模住宅用地 1/6、一般住宅用地 1/3 與排除規定）｜國土交通省 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001712029.pdf
地方税制度｜固定資産税（住宅用地特例）｜總務省 https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/150790_15.html
主な減価償却資産の耐用年数表（住宅用：木造 22 年、鉄筋コンクリート造 47 年）｜國税庁 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/pdf/2100_01.pdf
大阪市の空家等対策について｜大阪市 https://www.city.osaka.lg.jp/toshikeikaku/page/0000406800.html
特定空家等に対する措置その他の特定空家等への対処｜大阪市 https://www.city.osaka.lg.jp/templates/kisoku_boshu/toshikeikaku/0000616359.html
狭あい道路沿道老朽住宅除却促進制度｜大阪市 https://www.city.osaka.lg.jp/toshiseibi/page/0000531835.html
宅地建物取引業法（第 35 條 重要事項の説明）｜e-Gov 法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000176
#日本買房 #大阪置產 #台灣人日本買房 #日本不動產 #海外置產 #日本空屋 #借地權 #再建築不可 #既存不適格 #日本中古屋 #空家法 #日本老屋